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利回りとは

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「利回り」には大きく2つある

不動産投資の広告を見ると、「収益マンション:利回り○%」といった標記を見かけます。
この利回りですが、不動産投資における利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の大きく2つあります。
それぞれの意味を知らないと、実際に得られる利益に大きな違いが出てきますので、ここでしっかり理解しておきましょう。

表面利回り(グロス)とは

【表面利回り】

年間収入

÷

物件価格

×

100

上記式で求められるのが、表面利回りです。
例えば、年間収入が100万円、物件価格が1,000万円の物件であれば、表面利回りは10%となります。
なお、表面利回りには管理費や固定資産税などの諸経費が含まれていません。
このため、物件探しの際に「目安」として参考にする数値となります。

実質利回り(ネット)とは

【実質利回り】

(年間収入-諸経費)

÷

(物件価格+諸経費)

×

100

実質利回りは、年間の家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いたものを、物件価格(購入時にかかった仲介料などの諸経費も含めた価格)で割った数字です。
例えば、年間収入が100万円(うち諸経費が70万円)、物件価格が1,000万円(プラスでかかった諸経費が60万円)の物件の場合、

(100万-70万)÷(1,000万+60万)×100=約2.8%

となります。

「利回り」には大きく2つある

「利回り」には大きく2つある
上記のように、同じ価格で同じ収入が入る物件でも、諸経費を含めることで利回りは大きく変わってきます。
諸経費は、物件の種類や築年数などの条件によっても大きく変わってきます。特に築年数の古い物件ほど物件価格が安いため、表面利回りは10%と高くなります。
しかし、築年数の古い物件ほど経費がかかるという側面があるため、実質利回りは低くなる可能性があります。
単に表面利回りの高さだけを見て投資するのは危険です。物件選びの際は、必ず実質利回りも計算してから検討するようにしましょう。

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