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マンション経営のしくみ

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ローンで購入し家賃で支払う

「マンション経営」と聞くと、初期投資額だけでも高額で敷居の高い投資だと思っていませんか?
ただ、ほとんどの投資家がローンで購入しているため、実際の初期投資額(頭金や諸経費など)は意外と少額で始められるというのもマンション経営の魅力です。

運営をしていくなかで「ローンの支払い」は生じますが、自分で住むマンションとは違い、家賃収入で得た利益で払っていけるので、実際には自己負担が少なくても始められる投資でもあるのです。

もちろん、ローンの支払いが終われば家賃収入から得られる利益はアップすることになります。

ローンで購入し家賃で支払う

マンション経営の「収入」と「支出」

マンション経営の収入は、入居者から毎月得られる「家賃」です。また、入居時には「礼金」も得られます。

一方、支出となるのは「物件の購入費(ローンの支払い)」、建物のメンテナンスをしてもらうために管理会社へ支払う「管理費」や「修繕積立金」などがあります。

また、入退去の際には入居者募集など不動産会社などへ支払う「仲介手数料」、退去時にクリーニング代(現状回復費用)についても使用状態によってはオーナー負担が大きくなることもあります。

このほか、数年から数十年に一度、大規模修繕工事の費用もかかりますので、中古物件を購入する際は検討しておく必要があります。

収入
  • 家賃
支出
  • 物件購入費(ローン返済)
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 団体信用生命保険料
  • …など
支出
(入退去時)
  • 仲介手数料
  • クリーニング代
  • …など

当初は家賃収入より節税効果を期待

当初は家賃収入より節税効果を期待

家賃は、ローン返済額などの経費に上乗せして設定します。とはいえ、上乗せ額が高すぎると入居する方がいなくなりますので、経費にほんの少し上回るくらいに設定されるのが一般的です。ワンルームマンションの場合、月々の収益は数千円から一万円程度というケースもほとんどです。

しかし、これよりも大きな収入があります。それが節税です。マンション経営にかかった経費や減価償却費など確定申告することで、所得税と住民税が還付されるのです。還付額は、その方の収入や物件などによって変わりますが、年収500~600万円の方なら約20~30万円が戻ってくることもあります。特に新築マンションの場合は減価償却費が大きいため、節税効果は高くなります。

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