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所得税・住民税を軽減

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他の投資にはない不動産投資だけのメリット

株やFXなどの投資で利益を出せば、利益相応の税金が課せられます。
もちろん、不動産投資でも利益を出せば相応の税金がかかりますが、利益を出しても所得税や住民税を軽減できる方法があります。
利益を出しているにもかかわらず、なぜ節税ができるのでしょうか。そのしくみについて、ご紹介しましょう。

節税のポイントは「減価償却費」

減価償却のイメージ
サラリーマンだと確定申告になじみが少ないかもしれませんが、不動産投資は事業ですから、給与所得者であっても確定申告を行う必要があります。確定申告では、給与所得と不動産投資で得た利益とを合算してから申告することが可能です(これを「損益通算」といいます)。
さて、ここで節税のポイントとなるのが「帳簿上で不動産所得を赤字にすること」。つまり、損益通算によって総所得を減らすことで、所得税や住民税が軽減されるのです。
「そんなことができるの?」「赤字にはしたくないんだけど…」と思われるかもしれませんが、不動産投資の場合、キャッシュフローはプラスでも諸経費を引いた帳簿上の損益がマイナスになることがあるのです。その理由は、諸経費のひとつ「減価償却」にあります。
減価償却とは、経年によって建物価値が下がるのを帳簿上でマイナスとして計上できる経費のことです。では、実際のケースで見てみましょう。

ケース

月額10万円の家賃(年収入120万円)で、減価償却が50万円の物件の場合。左記の必要経費とは、物件購入費(ローン返済)や管理会社へ支払う管理費、修繕積立金、固定資産税など「実際に出ていくお金」を指します。

この物件の場合、オーナーの実際の収益は

【実際の所得】120万円-100万円=20万円

…と、20万円の黒字です。ところが、帳簿上では「減価償却」も経費として認められるので、

【帳簿上の不動産所得】120-(100+50)=-30万円

…と、30万円の赤字になるのです。
このマイナス分を、給与所得と合算(損益通算)することでトータルの収入を減らして確定申告することで、所得税・住民税を軽減できるのです。
家賃収入 1,200,000円
経費 必要経費 1,00,000円
減価償却費 500,000円
実際の所得
(家賃収入-必要経費)
200,000円
不動産所得
(家賃収入-必要経費-減価償却費)
-300,000円

減価償却の効果は一時的である

この節税は、新築物件のほうが効果が期待できます。なぜなら、築年数の浅い物件ほど減価償却費が高いからです。
減価償却費は、歳月により建物の資産価値が下がるとともに少なくなっていくというのが基本的な考え方。
つまり、築年数が経つと減価償却費は下がっていくため、中古物件の場合はそのほとんどが帳簿上でも黒字となり、それ相応の税金がかかってきます。

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