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2017/07/07

不動産市場の活況で注目の「東京の不動産セミナー」とは

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東京の地価は高騰し、不動産市場が活況をみせる中、東京では多くの不動産セミナーが開催されています。東京の不動産投資は初心者でも始めやすく、サラリーマンでも不動産投資は可能なことなどが理由に挙げられます。そこで、多くの不動産投資セミナーが東京で開かれている理由や、東京で初心者におすすめの不動産投資の手法などについて解説していきます。
 

今、多くの不動産投資セミナーが東京で開催されている理由
東京オリンピック・パラリンピックの開催で世界的に注目
東京は地価上昇で不動産市場が活況
都心回帰の傾向

東京で開催されている不動産投資セミナーの種類
新築区分所有マンション
中古区分所有マンション
一棟マンション
アパート
海外不動産

東京の無料の不動産投資セミナーで何が学べる?
不動産投資セミナーの一般的な内容
不動産投資セミナーの講師とは
不動産投資セミナーは勧誘が目的?

なぜ東京の不動産投資セミナーはサラリーマン向けが多い?
サラリーマンに不動産投資がおすすめの理由
不動産投資は副業?
サラリーマンでも不動産投資は可能

東京で注目のマンション投資セミナー
区分所有マンション投資が有利な理由
立地条件を選べば東京ならリスクが低い
新築と中古物件の違いは?


 

今、多くの不動産投資セミナーが東京で開催されている理由

東京では、さまざまな場所で日々不動産投資セミナーが開催されています。東京の地価が上昇を続ける中、今、多くの不動産投資セミナーが東京で開催されているのはなぜなのでしょうか。
 

東京オリンピック・パラリンピックの開催で世界的に注目

2020年の東京オリンピック・パラリンピック開催が決定してから、東京は世界的に注目されています。リーマンショック以降、落ち込みをみせていた東京の地価は、オリンピック・パラリンピックの開催決定によって、競技場や選手村などのインフラ整備が進められる、湾岸エリアを中心に値上がりしました。
 
また、日本は先進国の中でも政情が安定し、東京の不動産価格は先進国の大都市と比較すると、まだまだ価格水準が低く、不動産の価値が安定しています。そのため、丸の内や品川などのエリアも注目され、中国やシンガポール、香港の海外の投資家が、安定した収益を得るための分散投資のひとつとしても、東京の不動産が買われています。日本国内だけではなく、海外の投資家からも、東京の不動産は注目されているのです。
 
 

東京は地価上昇で不動産市場が活況

東京では不動産市場が活況をみせ、地価の上昇によって新築時よりも高値で取引されているマンションもあり、キャピタルゲインを狙った取引も活発になっています。地価や建築コストの上昇によって、新築物件の価格が上がっていることで、2016年は、東京では新築マンションよりも、中古マンションの取引件数の方が上回る結果となりました。築年数が経過した中古物件の価格が下がりにくくなり、東京の不動産は資産価値を維持しやすくなっています。東京の不動産はオリンピック・パラリンピック後も下がらないという見方もされ始め、東京の不動産投資は今からでも遅くないといえます。
 
 

都心回帰の傾向

日本は少子高齢化によって人口が減少していますが、東京23区の人口は増加しています。郊外につくられた大学のキャンパスが都心に移ってきていることや、結婚しても職場に近い東京23区内に住み続ける人が30代を中心に増えていることなどが要因です。郊外の一戸建てで暮らしていた高齢者が、利便性のよい都心のマンションに移る動きも広がっています。
 
不動産投資は、所有する不動産の賃料を収益にするインカムゲインが主流となっています。人口減少時代で賃貸物件の需要があるのか不安視する人もいますが、東京に限っていえば、むしろ需要は高まっているのです。東京の不動産の価値が上がり、賃貸需要が引き続き見込めることから、多くの不動産投資セミナーが東京で開催されています。
 
 

東京で開催されている不動産投資セミナーの種類

東京で開催されている不動産投資セミナーを投資対象の建物で分けると、区分所有マンションの新築物件や中古物件、一棟マンションやアパート、海外不動産といった種類があります。投資対象によって、必要な資金やリスク、ノウハウなどは異なります。
 

新築区分所有マンション

不動産投資セミナーで取り上げられる新築区分所有マンションは、投資用のワンルームマンションが中心です。ワンルームマンションはサラリーマンでも投資目的で購入しやすく、ファミリー向けよりも賃貸需要が高いことによります。
 

中古区分所有マンション

中古マンション投資のセミナーは、新築物件よりも中古物件を選ぶことのメリットやリスクを解説し、収益性の高い物件の選び方を紹介するものが中心です。実際に中古マンションを所有しているオーナーが講師となり、実体験に基づいた手法が紹介されるセミナーが開かれることも多いです。
 

一棟マンション

一棟マンションは投資金額が大きくなり、融資が受けられる人が限られています。一棟マンションの投資セミナーは、年収1000万円以上の人や1000万円以上の資産を投入できる人などのセミナーの参加者に条件をつけているケースが多いです。一棟マンションのセミナーでは、融資の引き方をメインにしたものも開催されています。
 
一棟マンションのセミナーは対象者が限られていますが、投資の難易度からも、区分所有マンションなどでの投資経験を積んでから参加した方がよいでしょう。
 
 

アパート

不動産投資でアパートというと、先祖から受け継いだ土地など、土地を所有している人向けのイメージが強いかもしれません。しかし、アパート投資のセミナーで扱うのは、土地から購入して新築で建てる、あるいは、土地つきの新築アパートを購入する投資手法が中心です。賃貸併用住宅をすすめるセミナーや中古アパートへの投資に特化したセミナーも開催されています。アパートは一棟マンションよりは、資金面でのハードルは低めです。
 
 

海外不動産

海外不動産投資は経済成長途上にある新興国の不動産投資が中心です。投資物件の賃料収入によるインカムゲインだけではなく、経済発展によって不動産価格が値上がりしたタイミングで売却することによるキャピタルゲインも狙えます。ただし、海外は日本と法制度が異なるうえに、突然制度が改正されるリスクが日本よりも大きいです。現地の実情を知らなければ、割高な物件を購入してしまう可能性もあり、エージェントを利用しても、英語がわからない場合は、エージェントの説明と契約内容があっているのか確認が難しいことも懸念材料です。
 
海外不動産投資セミナーは、外国語が堪能で、不動産投資経験を持っている人に向いているといえるでしょう。
 
 

東京の無料の不動産投資セミナーで何が学べる?

東京で開かれている不動産投資セミナーの多くは無料のものです。不動産投資セミナーに参加することでどういったことが学べるのでしょうか。
 


 

不動産投資セミナーの一般的な内容

一般的な初心者向けの不動産投資セミナーは、まず、投資の必要性を説明し、参加者に投資に関心を持ってもらうことから始まります。大まかな内容は、昨今の経済情勢からみていくと、インフレが進み、低金利が続きことで、資産をただ預金として銀行に預けていたのでは、資産は実質的に目減りすることになります。また、高齢化社会が到来することで、将来受け取れる年金額は現在の水準よりも低くなる可能性があり、豊かな老後を送るためには公的な年金だけでは足りないことが想定されるのです。こうした理由から、投資によって資産形成を図ったり、老後資金を用意したりすることの大切さが説かれます。
 
そして、ではどういった投資がよいのかという点に話が及び、株式投資やFXなど他の投資手段と不動産投資の比較が行われます。不動産投資はミドルリスクミドルリターンの投資手段で、価値がゼロになることは起こりにくく、安定した収益が得られやすいです。また、賃貸管理を不動産管理会社に委託すれば、副業でも無理なくできることから、投資手段としてすすめる内容が多いです。さらに、不動産投資には節税効果があり、生命保険代わりにもなるといった不動産投資のメリットが説明されます。
 
その後、中古マンションや一棟マンションなど投資対象を絞って、不動産投資の中でもおすすめの投資方法の解説があります。そして最後に、ほとんどのセミナーで投資物件の紹介が行われる流れが一般的です。セミナー終了後は個別相談会が開催されることが多いですが、懇親会が開かれるセミナーも目立ちます。
 
 

不動産投資セミナーの講師とは

不動産投資セミナーの講師はセミナーによってさまざまであり、主催する不動産会社の社員や役員が担当するケースもあります。税理士やファイナンシャルプランナーなどの有資格者や、住宅コンサルタントや不動産コンサルタントなどの「プロ」を講師として招いて開かれるセミナーも多いです。また、これまでに多くの投資物件を購入し、運用を続けている現役オーナーによる体験談をベースにしたセミナーも開かれています。
 
有資格者によるセミナーは客観性があり、信頼がおける内容が多いですが、不動産投資セミナーは講師の質によって、内容に大きな差があるのが実情です。「必ず儲かる」という話ばかりで、リスクに関する説明はほとんどない場合は、信ぴょう性を疑った方がよいといえます。また、社会情勢や法改正によって、以前の投資手法では今は利益を得られないケースや、属性によっては難しい投資手法もあります。不動産投資セミナーで学んだ内容で疑問があるときは質問をしたり、腹に落ちるまで自分でも調べてみたりしましょう。
 
 

不動産投資セミナーは勧誘が目的?

不動産会社が開催する不動産投資セミナーのほとんどは、投資物件の紹介が目的です。不動産投資セミナーは、無料セミナーと有料セミナーがありますが、無料や低価格な参加費用で開催されているものほど、勧誘目的の色合いが濃いです。
 
ただし、不動産投資セミナーに参加したからといって、紹介された不動産を購入する必要はありません。強引な勧誘を心配する向きもありますが、購入しない意志や勧誘を受けたくない意志を示したにも関わらず、勧誘を続ける行為は宅地建物取引業法施工規則で禁止されています。違反した業者は行政処分の対象となりますので、購入する意志がなければはっきりと断り、悪質な勧誘が続くようであれば、所轄の行政官庁に相談しましょう。
 
さらに、不動産投資セミナーに参加して、投資物件の紹介を受けることはマイナスなことばかりではありません。不動産投資を始めるとき、どういった投資物件があるのか、どこの不動産会社に相談すればよいのか、わからない人は多いのではないでしょうか。不動産投資セミナーに参加することで、どのような投資物件があるのか知ることができます。また、セミナーの内容がわかりやすく、きちんとリスクまで説明している不動産会社は信頼できる会社といえるでしょう。不動産投資セミナーへの参加は、信頼できる不動産会社を探す手段としても有効です。また、セミナー終了後の懇親会への参加を通じて、既に不動産投資を始めているオーナーの話を聞けたり、オーナー仲間の人脈を築けたりすることもあります。
 
 

なぜ東京の不動産投資セミナーはサラリーマン向けが多い?

東京の不動産投資セミナーは、サラリーマンを対象としたものが多く開催されています。東京では多くのサラリーマンが働いていますが、不動産投資はサラリーマンでも無理なくできるため、対象とするセミナーが多いのです。


サラリーマンに不動産投資がおすすめの理由

かつての日本は年功序列の給与体系をとっていたため、年齢が上がるほど、給料も右肩上がりに増加していました。しかし、昨今では終身雇用という概念が薄れ、転職者がいる企業が大半を占め、実力主義の給与制度をとる企業が増えています。10年後、20年後に年収が大幅に増えているとは限らない世の中になっているのです。
 
一方で、前述のように少子高齢化社会を迎えていることで、老後の生活費を公的な年金だけで賄うことが難しくなることが想定されます。ゆとりある老後を送るためには、自助努力で資産を形成しておくことが必要です。
 
不動産投資は、数ある投資手法の中でも長期間安定した収益を得やすいことが特徴です。年金代わりに収入を得たいと考えるサラリーマンにとって、不動産投資という手段は向いています。株式投資やFXは値動きが激しいため、勤務中にチャートがみられないと不利です。特にFXは、含み損が大きくなり過ぎたときにロスカットが行われるため、チャートが気になって仕事が手につかなくなったり、仕事中に頻繁にスマホをチェックしてしまい問題視されたりしがちです。
 
一方、不動産投資は、不動産を売買する場合であっても、細かい時間単位で価格が変動する性質のものではないため、忙しいサラリーマンでも無理なく運用できます。
             
 

不動産投資は副業?

サラリーマンが不動産投資を始めるうえでネックになりやすいのは、副業禁止規定との兼ね合いです。企業によっては就業規則によって、副業禁止が規定されています。ただし、終業後の従業員の生活を縛ることは法律上許されてはおらず、判例などでは副業禁止による懲戒処分は合理性がある場合のみ認められています。該当するのは、競合他社で働いているケースや、副業に十分な休息がとず、本業に支障が出るケース、会社の信用を失墜させるようなケースです。不動産投資を禁止することは、合理性があるとは言い難いでしょう。
 
また、国家公務員は副業が法律で禁止されていますが、一定規模までの不動産投資は自営とみなされず、許可を得ずに営むことが認められています。一定の規模とは、アパートやマンションで4室まで、一戸建ての貸家で9棟までの戸数で、かつ年間の賃料収入が500万円未満の場合をいいます。副業が法律で禁止されている公務員でも認められている範囲の不動産投資なら、問題視されにくいと考えることもできるでしょう。
 
とはいえ、就業規則で副業が禁止されている場合、不動産投資を始めたことでトラブルになり、懲戒処分を巡ってもめることは労力を要しますし、会社に残れても昇進に影響することが懸念されます。就業規則で副業が禁止されている場合は、上司や人事担当者に一言相談しておくと安心です。
 
 

サラリーマンでも不動産投資は可能

サラリーマンが仕事をしながら、不動産投資をすることは本当に業務に支障なく、できるものなのでしょうか。
 
不動産投資は投資対象となる物件を選定して、購入するまでは、物件の下見や契約手続きなどが、やや煩雑です。しかし、物件の下見や契約手続きは土日を中心に行うことが可能です。土日休みの仕事の場合、銀行関係の手続きで半日程度、平日に有休をとる必要性があるかもしれない程度です。購入までの期間も、平日の日中にやるべきことがほとんどないため、業務に支障をきたすことは考えにくいでしょう。
 
また、投資物件の購入後は賃貸管理を不動産管理会社に委託することで、仕事に専念できます。賃貸管理のサービス内容は会社によって多少異なりますが、入居者の募集や契約業務、家賃の回収代行、クレーム対応、修繕の手配、退去時の敷金の清算やハウスクリーニングの手配などです。入居者の募集の際に行われる内見のための鍵のやり取りやクレーム対応を自分でやろうとすると、職務に専念できず問題視される恐れがありますが、賃貸管理を委託すれば心配ありません。不動産投資は、多忙なサラリーマンでも可能な投資手段なのです。
 
 

東京で注目はマンション投資セミナー

東京で、今、注目すべきなのは、区分所有マンションの投資セミナーです。東京の区分所有マンションへの投資なら、不動産投資初心者でもリスクを抑えて始めやすいです。

 

区分所有マンション投資が有利な理由

区分所有マンションへの投資は、多額の自己資金を必要とせず、投資金額がさほど大きくありません。そのため、一般的なサラリーマンでも融資を受けやすく、不動産投資初心者でもリスクを抑えて始めやすいです。また、区分所有マンションは共有部分の建物管理は、管理組合からの委託で管理会社が行っていますし、共有部分の修繕は、毎月、所有者が支払う修繕積立金から支払われます。購入時に修繕積立金の額が適切であるか、中古物件の場合は、修繕積立金が潤沢に積み立てられているか調べる必要はありますが、基本的に専有部分のことだけを考えて運用することが可能です。
 
一方、一棟マンションやアパートの場合は、建物全体の維持管理を考えることが必要です。不動産投資初心者が、維持管理費を算出して賃料設定を行い、必要な資金をプールしておくのは難しいものがあります。そのため、不動産投資初心者が始めやすく、手間が掛からないのは区分所有マンションへの投資といえます。
 
また、区分所有マンションは自己居住用に購入する人もいるため、不動産の中では流動性が高く、売却しやすいこともメリットです。現金が必要になったときや、投資が上手くいかないときに現金化しやすく、また、不動産価格が上昇している局面では、キャピタルゲインを狙った売却を視野に入れやすいです。一棟マンションやアパートは投資家しか買わず、一棟マンションは高額なため、購入できる人が限られます。
 
資金に余裕がある人にとっては、複数の区分所有マンションを持つと分散投資の効果があることもメリットです。一棟マンションの場合、すべての住戸が同じ立地条件のため、近隣のスーパーが閉店した場合、空室が増えることが懸念されますし、地震や洪水などに見舞われると大きな損害を受ける可能性があります。異なるエリアに複数の区分所有マンションを所有していると、周辺環境の変化や天災などによるリスクを分散することができることも有利な点です。
 
 

立地条件を選べば東京ならリスクが低い

区分所有マンションへの投資に限らず、賃貸経営は少子高齢化が進むこれからの時代では、入居者を確保するのは厳しいのではないかといわれることがあります。しかし、前述のように日本の人口は減っていても、東京23区の人口は増えており、賃貸需要は高いです。一方、地方都市では、賃貸需要が高くないエリアが多く、一度空室になってしまうと、賃料を下げても借り手がつきにくいことが多いです。東京23区の単身者向けの区分所有マンションなら、立地条件にこだわることで、リスクを抑えた不動産投資ができます。
 
賃貸物件はターミナル駅にアクセスしやすく、最寄り駅から徒歩10分以内の物件が、家賃が下落しにくく、空室のリスクを抑えられます。最寄り駅から徒歩15分を超える物件は借り手がつきにくいです。賃貸物件を探すときは、エリアや予算から探す人が多く、内装や設備は二の次の人が多いためです。また、内装や設備はリノベーションで一新することもできます。
 
また、立地条件は最寄り駅からの距離だけではなく、周辺環境も重視する必要があります。スーパーやコンビニ、ドラッグストア、飲食店などの商業施設のほか、銀行や郵便局、医療機関などの生活利便施設が、駅からの通り道や近くにあるかは重要なポイントです。
 
 

新築と中古物件の違いは?

東京の区分所有マンションに関する投資セミナーは、新築物件を対象としたものと中古物件が対象のものがありますが、投資対象としてどういった違いがあるのでしょうか。
 
新築物件は「新築プレミア」といわれることがあるように、最初の入居者に周辺の家賃相場よりも高めの賃料で貸すことができます。また、新築から築浅の時期は、借り手がつきやすく、空室のリスクが低いことがメリットです。購入から数年間は大きな修繕費用を必要とせず、フルローンでも買いやすいことから、少ない初期投資で不動産投資を始めることが可能です。また、資産として子どもなどに残すことができます。
ただし、新築物件は購入価格が高いことから利回りが低くなりやすく、新築後の数年間は物件の値下がり幅が大きいため、売却とすることが難しいです。また、減価償却期間が長くなるため、税務上も不利になります。
 
一方で、中古物件は購入価格を抑えて買いやすく、利回りは中古物件の方が高めです。また、築年数によっては減価償却期間が短くなるため、税務上、有利になります。ただし、中古物件は修繕コストが多額に掛かることがあり、物件の状態によっては、初期費用として修繕コストが掛かることはデメリットです。また、利回りが高いといっても、現状が空室の場合には、周辺相場と比較して無理のない想定家賃に基づいているのか調べてみることが大切です。入居者がいる場合も、新築当時の賃料設定の場合は、退去後にほかの入居者に貸すには賃料を下げざるを得ないケースが想定されるため、いつ設定した家賃なのか確認する必要があります。中古物件への投資は、築年数が経過するにつれて空室のリスクも高まるため、物件選択と賃料設定、大規模な修繕を行う時期や内容などがポイントになります。
 
区分所有マンションで、新築物件と中古物件への投資のいずれがよいかは一概にはいえず、個人の年収や資産状況、あるいは投資する物件による部分が大きいです。
 
 

東京の不動産は資産価値を維持しやすく、不動産投資で安定した収益を上げやすい環境になっていることから、不動産投資セミナーが盛んに開かれています。不動産投資はサラリーマンでも始めやすい投資手段であり、仕事が忙しい人でも無理なく運用ができます。不動産投資に興味がある人は一度セミナーに参加してみましょう。

執筆者 はな

企業での実務経験を活かし、2013年よりフリーランスのライターに転身。
不動産や投資系のメディアを中心に執筆活動を行っています。