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不動産投資情報
2016/08/26

不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと

ブログ

不労所得目的はもちろん、インフレや相続税対策などとして、不動産投資をする方が増えています。

不動産投資で成功をするには、いかにいい物件を選ぶかが非常に大切と言えます。

そこで今回は、


いい投資物件を選ぶ際のポイント

割安な物件を見極めるには?投資不動産の資産価値の計算方法

自分に適した物件を選ぶには?

オリンピックに向けて!不動産市場の動きや注目エリア

投資物件を探すには?


などについて書いていきますので、投資用の物件を選ぶ際に参考になれば幸いです。

1 いい投資物件を選ぶ際のポイント

毎月安定の家賃収入を得られるためには、空室になりにくい物件を選ぶ事が重要です。

では、いい投資物件を選ぶ際のポイントとは何でしょうか。

具体的には、以下のようなポイントが挙げられます。


(1)割安な物件

(2)空室になりにくい物件

(3)高利回りが期待できそうな物件


では、順番にみていきましょう。

2 割安な物件を見極めるには?投資不動産の資産価値の計算方法

不動産を購入する前に、まず、その不動産の価値を知っておく必要があります。
投資不動産の資産価値は、「収益価格」を算出することによって知ることができます。

(1)収益価格とは?

そもそも収益価格とは、以下の2つの価値を合計したモノを言います。


対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益

現在価値を総合して算出する不動産の価値

(2)収益価格の算出方法

不動産の収益価格を算出するには、大きく以下の2つの方法があります。


①直接還元法

②DCF法


計算方法などについて、詳しく「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」にて書いてありますので、参考にしてみてください。

一方、居住用不動産の価値を算出するには「積算価格」を利用することができます。詳しく「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照ください。

(3)相場価格を知る

購入検討をされている物件の価格は適正であるかどうかは、物件の相場を知っておく必要があります。

実際の取引価格については、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にて調べる事ができますので、ぜひ利用してみてください。

3、空室になりにくい物件

空室になりにくい物件とは、つまり賃貸としての需要が高く借りたいと思われるような物件です。具体的には以下のような条件が挙げられます。

(1)物件の利便性がいい

住居にしても、事務所にしても利便性がとても重要と言えます。

① 交通の面

交通の面では、


最寄り駅から徒歩10分以内

利用する路線がターミナル駅に出やすい


などのポイントをチェックしましょう。

② 周辺環境の面

周辺環境の面では、


コンビニが近くにある

飲食店が多い


など、日常生活の利便性のポイントをチェックしましょう。

また、ファミリー向けの物件でしたら、公園や病院などの公共施設が近くにあることも重要視とされています。

(2)管理・メンテナンスがきちんとされている

物件の管理・メンテナンスがきちんとされているかどうかを判断するには、


管理人は常駐なのかなどの管理形態

共有部分の状態

修繕計画がきちんとある

定期点検を行っている


などのポイントでチェックしてみるといいでしょう。

(3)時代の流れに合った設備・仕様がある

住居系の物件では、賃貸として選ぶ際に、部屋の間取り、広さや設備なども重視されます。最近では、セキュリティに対するニーズが高まり、オートロックや防犯カメラが設置されているかどうかもチェックするようにしましょう。

4、高利回りが期待できそうな物件

投資である以上、物件の収益性が重視されます。

ご存知の通り、収益物件はいくら収益が上がるかは、利回りに大きく左右されます。一般的には、販売図面に記載されている利回りは表面利回りが多く、実際の物件収益は、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの実質利回りで判断する必要があります。

利回りについては、詳しく「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」をご参照ください。

また、いい投資物件を選ぶ際のポイントなどについて詳しくは「優良な収益物件を購入するために知っておくべき4つのこと」をご参照ください。

5、自分に適した物件を選ぶには?

不動産投資すると言っても、区分マンションから、一棟アパート、一棟マンションなど実は様々なタイプがあります。また、新築か中古によって投資金額、リスクや収益性も異なります。以下にて詳しく説明していきますので、ご自身の条件に合せて、参考にしてみてください。

(1)一棟 VS 区分

一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始められると人気を集めています。

以下にて一棟マンション、一棟アパートと比較した場合の区分マンションのメリットとデメリットを説明していきますので、参考にしてみてください。

① 区分マンション投資のメリット

まず、一棟マンションや一棟アパートと比較した区分マンションのメリットとして、大きく以下の3つがあります。


投資金額が安いため始められやすい

高利回りが期待できる

経営管理に手間がかからない

② 区分マンション投資のデメリット

一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。


投資金額が少ないため、リターンも少ない

資産は建物のみ

空室になった場合、収入がゼロになる


詳しい内容については「ワンルームマンション投資を失敗しないために知っておくべき5つのこと」をご参照ください。

(2)新築 VS 中古

新築物件と中古物件で迷われている方も少なくないでしょう。

続いて新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットについて説明していきますので、参考にしてみてください。

① 中古物件のメリット


中古物件には大きく以下のようなメリットがあります。


初期費用が安く抑えられる

個人売主が多く、物件価格に消費税がかからないケースが多い

日当たりなど物件の状態を確認することができる

周辺近隣の状況を確認することができる


など。

② 中古物件のデメリット


一方、デメリットとしては以下の3つが挙げられます。


融資をする場合の担保力が低い

物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある

(建築年数が古い場合)耐震性などの心配がある


詳しい内容については「中古不動産はトク?中古不動産のメリット・デメリットについて」をご参照ください。

6、優秀な不動産投資会社を探す

不動産投資で失敗しない為には、やはり優秀なパートナーつまり、不動産投資会社を探す事が大切と言えます。

エターナル株式会社では

お客様に合わせたベストな資産運用のご提案を行っております。

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