「不動産投資のこれから」少子高齢化が進む日本で空室率は大丈夫？

少子高齢化で不動産投資のこれからが心配されていますが、懸念するべき状況なのでしょうか。日本の人口や世帯数に関するデータからみていきます。

少子高齢化による人口減少の現状

総務省の公表する「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」では、2017年1月1日現在の住民基本台帳をもとにした人口は、1億2,790万7,086人で、前年度よりも15万9,125人、率にして0.12％減少しました。2009年から8年連続で人口が減少し、1968年の調査開始から最大の減少であったことから、本格的な人口減少時代が到来したといえます。
また、国立社会保障・人口問題研究所による「日本の将来推計人口（平成29年推計）」は、2015年の国勢調査による日本の人口1億2,709万人から、2040年に1億1,092万人、そして2053年には1億人を割り込む9,924万人、2065年には8,808万人と推計しています。
2017年の時点からみると、36年後には日本の人口は1億人に満たなくなることが予想されているのです。

むしろ東京は人口が増加

日本は人口減少が進んでいくことが予想されていますが、全国一律に少子高齢化が進んで、人口が減少していくわけではありません。人口減少時代においても、人口が増えるエリアがあり、当然ながら人口減少が進行していくと予想されるエリアもあります。
「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」によると、都道府県別に2016年中の人口増減をみたデータでは、東京都と神奈川県、埼玉県、千葉県の首都圏の4都県と、愛知県と沖縄県は人口が増加しています。沖縄のみが出生や死亡による自然増減による増加の影響が大きく、ほかの5都県は自然増減をみるとマイナスであり、ほかの都県からの転入者を転出者が上回っていることが人口増加の要因です。
ただし、国立社会保障・人口問題研究所による「日本の地域別将来推計人口（平成25年3月推計）」では、2040年になるとすべての都道府県が2010年の人口を下回ると予想しています。
とはいえ、人口は減少しているものの、首都圏と愛知県には人が集まってきています。現状では賃貸需要が急速に低迷することは考えにくく、将来的にも地域差があることが想定されます。

単身世帯の増加で賃貸需要は高まる

日本では人口は減少していますが、実は世帯数は増えているのです。「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」によると、2017年1月1日現在の世帯数は5,622万1,568世帯で、前年度よりも40万9,599世帯、0.73％増加しています。
人口は減少しても世帯数は増えていることから、単身者世帯やDINKS、核家族世帯が増加しているとみられ、賃貸需要はむしろ高くなっていると捉えることができるでしょう。

不動産投資で空室は収益を直撃するリスクです。少子高齢化による賃貸需要の低迷が危惧されていますが、日本の空室率の現状はどのようになっているのでしょうか。

不動産投資の空室のリスクとは

不動産投資で大きなリスクとなるのが空室のリスクであり、少子高齢化による人口減少で最も懸念されるリスクでもあります。入居者がつかずに空室になると、家賃収入はゼロとなってしまいます。ローンを借り入れて不動産投資を行っている場合には、多少の期間はプールしていた資金で対応できても、空室期間が長引くとローンの返済が滞る事態になりかねません。しかし、家賃を下げると収益が悪化するため、赤字経営に転じることも起こります。
不動産投資を成功させるためには、賃料水準を維持して、空室を抑えるための戦略が要となります。

空室率の算出方法

マンションやアパートの一棟買いを検討する際には、空室率が判断材料のひとつになります。空室率とは、総戸数に占める未入居の空室戸数の割合です。
特定の時点の空室率は、「空室率＝空室の戸数÷総戸数」で算出できます。一年間の空室率を出したいときは、「年間の空室率＝（空室の戸数×空室の日数）÷（総戸数×365日）」という算出方法です。また、収支計画をみるときなど賃料ベースで空室率を考えたいときは、「空室率＝空室による未収入賃料÷満室時の年間総賃料」で算出します。

空室率の現状とは

賃貸物件の空室率を「空室率TVI」（分析：株式会社タス）という、民間住宅情報会社が公開する入居者を募集している戸数と入居者を募集している物件の総戸数をもとにしたデータからみていきます。
2017年4月期の首都圏の空室率TVIは、東京都12.57ポイント、神奈川県15.81ポイント、千葉県16.04ポイント、埼玉県は18.43ポイントです。各都県とも前月と大きく変わりありませんが、前年同月比では1ポイント前後上がっており、首都圏全体として空室がやや増加している状況です。物件種別に分けたデータでは、アパート系（木造、軽量鉄骨）で空室率が高く、首都圏全体として2015年7月から上昇し、2017年4月の神奈川県は約39ポイントまで上昇しています。マンション系（S造、RC造、SRC造）の2017年4月期では、首都圏では埼玉県が13ポイントほどで最も高い数値となっています。
地方の主要都市の空室率TVIをみていくと、2017年4月期は大阪府8.61ポイント、愛知県15.6ポイント、福岡県10.91ポイントで、前月とほぼ変わらない数値です。前年同月比では、愛知県が1.24ポイント上昇しています。
総務省による「住宅・土地統計調査」は、5年に1度実施され、最新の2013年の調査では全国で約370万戸の空室があります。ただし、空室が増えた要因はマイナス金利の影響で不動産投資活発になった影響もありますが、相続税対策で立地条件を度外視したアパート建築が行われていることにもよります。空室が多いエリアが存在することから、空室を防ぐためにはこれまで以上に立地の選定が重要です。

空室率を抑えるためには物件選びが重要です。投資物件を検討するうえで重視するべき立地条件のポイントや運用上留意したいことをまとめました。

不動産需要の高いエリアを狙う

空室のリスクを抑えるためには、賃貸需要の高いエリアを選ぶことが大切です。賃貸物件のニーズが低いにも関わらず、供給過剰となっているエリアでは、空室期間が長くなりがちであり、賃料を下げても入居者が決まらないという事態が起こりかねません。不動産投資は立地するエリアの賃貸需要によって、リスクが大きく変わります。
また、単身者向けのワンルームの需要が高いエリアもあれば、ファミリー向けの物件の需要が高いエリアもあります。エリアの賃貸需要の高い属性に合う間取りタイプの物件を選ぶことも重要です。
たとえば、単身世帯の増加が今後も見込まれている東京23区内の単身者向け賃貸物件への投資であれば、空室リスクは軽減されます。一方で、郊外や地方で特定の大学や工場が立地していることで賃貸需要が高いエリアの場合は、撤退したときにいっきに賃貸需要が落ち込んでしまうリスクがあります。将来的な賃貸需要も踏まえたうえで、投資物件を検討しましょう。

立地条件のポイント

多くの人は賃貸物件を探すとき、まず、エリアや最寄駅を絞り、「最寄駅から○分以内」 といった駅からの距離や間取り、広さなどの条件を挙げていきます。そのため、賃貸需要の高いエリアで立地条件にこだわることが、空室を回避するためのポイントになります。
立地条件で強いのは、ターミナル駅まで電車一本で行かれるなど、ターミナル駅にアクセスしやすく、最寄駅から徒歩10分以内の物件です。周辺にスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどの商業施設をはじめ、飲食店、クリーニング店や銀行、郵便局、医療機関といった生活利便施設が立地していることも重視するべき点になります。たとえば、北口側にはスーパーなどの商業施設がなく、南口側にスーパーやドラッグストアなどが集中している場合、北口側の徒歩5分の物件よりも、南口側の徒歩8分の物件の方が人気を集めることもあるのです。また、ファミリー向けの物件では、学校や公園が近くに立地していることも、重要な要素になります。

入居率の維持にはメンテナンスが必要

空室を回避して入居率を維持するためには、適切なメンテナンスを行っていくことも大切です。建物の老朽化は空室期間を長引かせ、賃料を下げざるを得なくなる要因になります。
区分所有マンションへの投資の場合、専有部分は所有者が自由にリフォームできますが、共用部分はマンションの所有者で構成される管理組合で行います。投資用マンションや投資目的での購入者が多い物件では、修繕に費用をかけると収益が下がることから、修繕積立金を十分に積み立てず、大規模修繕が実施されないことで、老朽化が進んでしまう物件が少なくありません。しかし、建物全体の老朽化が進むと、空室期間が長引いてしまいがちです。中古マンションを購入する場合には、修繕積立金が潤沢に積み立てられているか、長期修繕計画に則って適切に修繕が行われているか、確認することが大切といえます。
また、「マンションは管理が命」といわれるように、適切な維持管理が行われていることは、建物の資産価値を維持していくために重要なポイントです。中古マンションの内見の際には、エントランスホールをはじめ、共用廊下や階段などの清掃状況を確認するとともに、メールボックスにゴミが散乱していないか、ゴミ置き場のゴミはちゃんと分別がされているか、自転車置き場は整理整頓されているかといった点をチェックしましょう。
中古マンションやアパートの一棟買いをするときには、これまでの修繕履歴を確認するとともに、修繕に必要な費用の見積もりをしたうえで、収支が合うか検討する必要があります。
専有部分も内装や設備の老朽化が進むと、入居者がつきにくくなります。ただし、修繕にかけるコストと修繕したことで得られる賃料を踏まえて、効果的なリフォームをしていくことが大切です。

少子高齢化社会を迎えて、高齢者向けの賃貸経営を行っていくことも不動産投資の選択肢のひとつです。国が推進するサービス付き高齢者向け住宅など、高齢者向けの物件のニーズは高まっています。

サービス付き高齢者向け住宅とは

少子高齢化などによって、高齢者の単身あるいは夫婦のみの世帯が増えていることから、高齢者向けの賃貸住宅の需要が高まっています。介護を必要としない自立した状態の高齢者でも、高齢者だけで暮らすことに不安を感じる人は少なくありません。しかし、有料老人ホームは、高額な費用を必要とする施設が多く、また、外出や外泊に届け出が必要となるなど制約が多く、健康な高齢者の中にはわずらわしさを感じる人もいます。
心身に不安を持つ高齢者向けの集合住宅として、国が後押ししているのはサービス付き高齢者向け住宅です。サービス付き高齢者向け住宅は、都道府県が登録を行う民間の賃貸住宅で、登録基準が設けられています。ハード面では、専有面積は原則として25㎡以上でバリアフリー化を図り、洗面所やトイレなどを設ける必要があり、サービス面では、最低限、専門家による安否確認と生活相談のサービスを提供することが要件です。
サービス付き高齢者向け住宅の建設にあたっては、新築工事や改修工事に対する国の補助金制度があります。新築は1戸あたり120万円を限度に工事費用の1/10、改修は1戸あたり150万円を限度に工事費用の1/3の補助が受けられるものです。また、固定資産税や不動産取得税の優遇措置も設けられています。
サービス付き高齢者向け住宅は補助金や優遇措置が受けられることから、年々増加していますが、通常の不動産投資による賃貸経営とは異なる面もあります。サービス付き高齢者向け住宅では介護サービスは提供しませんが、安否確認と生活相談などのサービスを提供できる体制を整えることが必要です。また、有料老人ホームに近いサービスを提供するサービス付き高齢者向け住宅もありますので、どこまでのサービスを提供するか、また、介護サービス事業所や医療機関と提携することなどが検討材料になります。

高齢者向けの建物の条件

サービス付き高齢者向け住宅に限らず、今後増加するとみられる高齢者世帯をターゲットとした賃貸経営を行っていくことも考えられます。サービス付き高齢者向け住宅のようなサービスを必要とせず、生活しやすい環境が整えられた賃貸住宅で暮らすことを望むアクティブなシニアもいます。高齢者向けの建物は、身体機能の低下がみられても、なるべく自力で移動できるように整備することがポイントです。
エントランスは外部との段差が生じないようにし、広めの空間にすると車椅子でも出入りがしやすくなります。エレベーターは車椅子に対応したタイプとし、共用廊下は車椅子でも通行できる幅をとると良いです。
専有部分も床は段差のないフラットな状態にし、車椅子や杖を使った状態でも開閉しやすいように、ドアではなくすべて引き戸にするのがポイントです。手すりは玄関や廊下、浴室、トイレなどに設置します。玄関には靴の脱ぎ履きがしやすいようにベンチを設けて、廊下は車椅子でも通れるように幅を広くとります。高齢になるとトイレに頻繁に行くようになるため、トイレはリビングからも寝室からも行きやすい場所にも設けると、自立した生活が送りやすいです。キッチンは吊戸棚の中のものを取り出せるように、昇降できるようにします。洗面所はカウンターの下をオープンにすると、車椅子や椅子に座って使うことができ便利です。浴室では、浴槽はまたぎやすいように低めのタイプを選びます。

高齢者に向けた改修のポイント

高齢者向けの賃貸住宅では、エレベーターは必須ともいえるものです。しかし、エレベーターをあと付けしたり、サイズを変えて設置したりする工事は、大掛かりなものになり、難しいケースもあります。エレベーターのない物件では、1階のみを高齢者向けにリフォームすることも選択肢のひとつです。
また、床材の張り替えでは、フローリングよりも重歩行の塩ビシートを用いると、土足でも通行できるタイプのため、車椅子の通行に支障がなく、メンテナンス性にも優れています。

少子高齢化が進んでいますが、東京の賃貸需要は高く、むしろ不動産投資に向いた環境となっています。東京はなぜ人口増加し、賃貸需要が高まっているのでしょうか。

都心回帰の動きとは

東京の不動産投資は少子高齢化でもむしろ狙い目といえる理由のひとつが、都心回帰の動きによるものです。大学や企業の都心回帰の動きで、「人」が東京に集まることにより、これまでよりも賃貸需要が高まることが想定されます。
1960年に工業（場）等制限法が成立したことで、大学は大規模なキャンパスを開発できなくなり、1970代から東京では大学の郊外への移転が進みました。しかし、2002年に法律が廃止されたことと、少子化により18歳人口が減少していくことから、大学の都心回帰の動きが広まったのです。たとえば、青山学院大学は2013年度から、文系学部の1、2年生を相模原キャンパスから青山キャンパスに集約しました。実践女子大学は1986年に渋谷キャンパスから日野キャンパスへ全面移転していましたが、2014年に文学部と人間社会学部が渋谷に戻りました。また、1978年に行われた中央大学の文系学部の多摩キャンパスの移転は、大学の郊外移転の象徴といわれていましたが、法学部が2022年までに後楽園キャンパスに移転することになっています。少子化によって郊外のキャンパスでは、学生を集めることが難しくなるため、生き残りをかけて今後も大学の都心回帰は進んでいくとみられています。
また、政府が日本へ留学する外国人留学生の拡大を目指していることにより、留学生の数も増大し、独立行政法人日本学生支援機構によるデータでは、2016年に20万人を超えました。大学の都心回帰の流れと重なり、東京は留学生も増えていくことが予想されます。
さらに、リーマンショック以降の景気の落ち込みから、アベノミクスによる効果などで景気が回復基調にあることから、東京都の周辺の神奈川県や千葉県、埼玉県から東京都に本社を移転するケースも増えています。

東京の賃貸需要が高い要因

東京の賃貸需要が高いのは、単身世帯が増えていることからも説明ができます。2015年に行われた国勢調査では、東京都の人口は1,351万3,734人で、5年前の調査よりも35万4,346人の増加し、2.69％増えています。一方、世帯数は669万2,089世帯で、5年前よりも29万8,321世帯も増加し、4.67％の増加となりました。また、1世帯あたりの人数は2.02人で、5年前比べて0.04人減少しています。つまり、東京は人口が増えているだけではなく世帯数も増加していることから、単身世帯が増えていると予想できます。
また、国立社会保障・人口問題研究所が、2015年の国勢調査をもとにした分析では、生涯未婚率は男性で23.37%、女性で14.06%にのぼり、5年前よりも男性で3.2％、女性で3.45％上昇傾向です。晩婚化の影響もあり、東京の単身者向けの賃貸需要は今後も続いていくと考えられます。
また、かつては、結婚後は家庭に入る女性が多く、家族を持つと郊外で暮らすことが一般的でした。共働きをする夫婦が増えたことで、仕事と育児の両立を図るために、結婚後も都心部で暮らす職住接近のライフスタイルが広まってきたことも、東京の賃貸需要を高める要因となっています。

中古ワンルームマンション投資が狙い目

東京の不動産投資の中でもおすすめは、中古ワンルームマンション投資です。マンションやアパートの一棟買いを始めるには、相応の資金や収入が必要なだけではなく、建物全体の修繕や管理に対する知識が必要になるため、初心者にはハードルが高いです。不動産投資は、区分所有マンションへの投資から始めましょう。
賃貸需要は核家族向けよりも単身者の方が高く、ワンルームマンションは空室になったときに埋まりやすいことがメリットに挙げられます。ファミリー向けの物件は長く居住するケースが多いことがメリットになりますが、一度空室になるとなかなか次の入居者がつきにくいことがデメリットです。
また、新築か中古かという面では、新築物件は「新築プレミアム」といわれる割高な賃料で貸せることがメリットですが、最初の入居者に限られます。さらに、新築物件は数年間の値下がり幅が大きく、短期間で大幅に資産価値が低下することが多いです。一方、中古マンションは価格が安定しているため、資産価値を維持しやすいことがメリットになります。また、ここ数年の地価と建築コストの高騰によって、最近の物件は数年前に同程度の価格帯で販売されていた物件でも、設備や内装などのグレードが下がっている傾向があります。新築物件を購入するよりも、中古物件を購入した方が質の良い物件を手に入れやすいです。
中古ワンルームマンション投資は投資費用が抑えられることからも、初心者に向いた不動産投資といえるのです。