法人化も可能？公務員にもできる不動産投資とは

公務員は原則として法律で副業が禁止されています。しかし、不動産投資は一定の規模以下であれば副業とみなされず、公務員でも許可を得ることなくできるのです。

公務員は原則として副業禁止

公務員は憲法で「全体の奉仕者」と定められ、法律で原則として副業が禁止されています。国家公務員の場合は国家公務員法第103条と国家公務員法第104条、地方公務員の場合は地方公務員法第38条に副業の禁止に関する規定があります。公務員は企業で働いて報酬を得たり、自ら事業を営んだりすることが、原則として禁止されているのです。
副業を行う場合には、国家公務員は所轄庁の長、地方公務員は都道府県知事や市区町村長など任命権者の許可が必要です。

国家公務員、地方公務員ともに、信用を失墜するような行為の禁止や職務上の秘密保持、職務への専念の義務についても法律で定められています。副業の許可を得るには、こうした規定に抵触しないことが前提となります。
民間企業の場合は、就業規則で副業の禁止が決められていても、退社後の生活を無制限に縛ることは法的に許されません。そのため、懲戒処分にあたっては副業を禁止する合理性が問われます。一方、公務員は副業が法律で禁止されているという違いがあるのです。

副業禁止に抵触しない不動産投資とは

しかし、公務員は許可を得なければ、副業がまったくできないわけではなく、副業禁止規定に抵触しない副業もあります。そのひとつが、一定規模までの不動産投資です。
国家公務員は人事院規則で、自営にあたるものが定められており、商業や工業、金融業は規模に関わらず、副業に該当します。しかし、不動産賃貸業は一定の規模までは、副業に該当しないのです。そもそも、不動産賃貸業は自ら物件を購入して不動産投資を始めるケース以外にも、親からアパートを相続したケースや転勤によって住めなくなった自宅を貸すケースもあります。こうした行為は副業とはいえないため、一定規模の不動産投資は問題なくできるのです。
人事院規則では、不動産賃貸業は一戸建てなどの独立家屋で5棟未満、アパートやマンションなどの区画された家屋の場合で10室未満は、副業にあたりません。また、10件未満の土地の賃貸、建築物としてつくられた駐車場や機械式駐車場を除く10台未満の駐車場の賃貸も副業に該当しないです。ただし、年間の賃料収入に関する規定もあり、副業とされないのは500万円未満までと決められています。
たとえば、家賃10万円のマンションを4室所有しているケースでは、年間の家賃収入は480万円ですので、副業の許可は不要です。一方、家賃12万円のマンションを4室所有している場合も、10室未満ではあるものの、年間の賃料収入が576万円で500万円を超えてしまうため、許可を得ることが必要になります。

管理は不動産管理会社に委託

不動産投資が副業禁止規定に抵触しないためには、賃貸管理は不動産管理会社に委託することもポイントになります。自主管理を行うと、入居者の募集や家賃の回収、クレームの処理、清掃やメンテナンスなどの維持管理といった業務が発生し、職務専念の規定に抵触する恐れがあるためです。たとえば、急なトラブルで入居者からの問い合わせやクレームが入り、職務中に対応するような行為は、職務の専念に違反することになり兼ねません。
賃貸管理の手数料や依頼できる内容は賃貸管理会社によって異なり、手数料が安くても、依頼できるのは家賃の回収代行だけという会社もあります。不動産管理会社は何社かサービス内容を比較したうえで、公務員としての本業に支障が出ない会社を選ぶべきです。また、空室のリスクを回避するためには、客づけ力も不動産管理会社を選択するうえでのポイントになります。

不動産投資は資産運用の手段のひとつです。公務員には副業禁止規定がありますが、一定の規模を超えた不動産投資でも、許可が得られれば行うことができます。

国家公務員で事業的な規模の不動産投資が認められる要件とは

国家公務員の場合は、一戸建てなどの独立家屋で5棟、アパートやマンションなどの区画された家屋で10室を超えて、不動産投資を行う場合、許可を得られる条件も人事院規則で決められています。
公務員としての職務上の利害関係がないことと、賃貸管理を不動産管理会社に委託すること、職務上の信頼性や公正性に支障がないこともが条件です。つまり、賃貸管理を業者に委託することが明確に打ち出され、公務員として職務上で関わる相手方と関係性がなく、不動産投資をしていることを触れ回らないことが条件といえます。
「自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）」などの書類の提出によって副業の申請を行い、許可が得られれば、事業的な規模での不動産投資が合法的に可能になります。

地方公務員の規定は？

地方公務員の副業の規定は地方自治体によって異なりますが、不動産投資に関しては国家公務員の規定に準じている自治体が多いです。ただし、不動産賃貸業の事業規模に関わらず、許可が必要な自治体もありますので、不動産投資を始める前に確認しましょう。周囲で届け出をせずに不動産投資を行っている職員がいても、本来は許可が必要で、たまたま表に出ていないだけのケースもありますので、注意が必要です。

事業的な規模で不動産投資をする場合の物件の選び方

副業の許可を得ることを前提にすると、一戸建てで5棟、アパートやマンションで10室という規定を超えた事業的な規模での不動産投資が可能になります。小規模なアパートもありますが、賃料収入に関する規定も踏まえると、アパートやマンションの一棟買いによる投資は、許可が必要なケースが多いです。
5棟10室以上の不動産投資では、新たな投資物件を買い増すごとに許可が必要になるため、一室ごと購入していくよりも、一棟購入した方が申請を行う手間を省けます。
しかし、一棟買いは投資金額も高額であれば、大きなリターンを狙えるものの、立地条件がすべて同じになるため、リスクヘッジがしにくいことがデメリットです。複数のマンションの一室ずつ購入する方が、分散投資によるリスクヘッジが図れます。また、一棟買いは高度な不動産知識を求められますので、不動産投資の初心者には不向きです。
副業の許可を得て、事業的な規模で不動産投資を行うことを考える場合も、まずは、マンションの一室の投資から始めて買い増しをしていき、相応の知識がついてから一棟買いにチャレンジをすることが望ましいです。

公務員の不動産投資では、副業の許可が必要なケースで隠したまま行った結果、発覚して懲戒処分を受けることがニュースになることがあります。しかし、実際にばれるのは氷山の一角ということも考えられます。公務員の不動産投資は、ばれないものなのでしょうか。

確定申告で「普通徴収」チェックを入れれば大丈夫？

住民税は前年の所得に応じて翌年に支払いの義務が発生しますが、不動産投資によって所得が増えると、住民税の支払額も基本的には増えることになります。住民税の納付方法には、給与からの天引きによる「特別徴収」と、市区町村から送られてくる納付通知書を使って、自分で支払う「普通徴収」があります。不動産所得などの確定申告の際には、給与所得分以外の住民税の支払い方法を「特別徴収」と「普通徴収」から選ぶことが可能です。「特別徴収」を選ぶと、給与所得に対する住民税との差から、ほかに所得があることが判明してしまいます。「普通徴収」を選ぶと、給与所得から控除される住民税は変わらないため、職場でばれにくいです。そのため、副業禁止規定に違反しない規模の不動産投資で知られたくない場合などでも、「普通徴収」を選ぶケースがみられます。
しかし、確定申告で「普通徴収」の欄にチェックを入れれば、絶対に大丈夫とは言い切れません。市区町村の担当者のミスで、「特別徴収」にされるケースもありますので、心配な人は確認することが必要です。また、不動産を購入した年は登記費用や不動産取得税が掛かり、減価償却費も一定の期間控除することができるため、不動産所得が大幅に赤字になると、特別徴収で天引きされる住民税が減ります。すると、住民税を減らす損益通算ができるほかの所得があることが知られる可能性があるのです。また、住民税では副業が発覚しなくても、児童手当の申請による課税証明書などから副業が発覚するケースもあります。

マイナンバー制度で副業がばれやすくなった？

マイナンバー制度は、職場に副業を知らせる制度ではなく、民間企業などが従業員の副業を調べるために利用できる制度でもありません。ただし、マイナンバー制度によって、給与の支払者や、特定の支払いに対する「報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書」の提出義務者は、マイナンバーを記載する義務が生じました。これにより、税務署では、個人の正確な所得が把握しやすくなったのです。
不動産投資による所得をきちんと申告している場合には、マイナンバー制度の導入による影響は考えにくいです。給与所得や事業所得、雑所得による副業ｆ分の収入をこれまで申告してこなかった人は、マイナンバー制度の導入で税務当局による調査の対象になる可能性があります。確定申告していない給与所得の副業がある場合には、その分も含めて特別徴収が行われ、副業がばれるかもしれないのです。

副業はばれやすい時代に

実際には、確定申告による住民税の徴収額による発覚以外に、日頃の言動から副業がばれるケースが少なくありません。副業がばれてしまうきっかけで多いのは、会社の飲み会で酔って気が大きくなって同僚に話してしまう、あるいは、SNSで不動産投資などの副業の情報を発信してしまうといったケースです。SNSの中でもFacebookは実名が基本ですので、上司や同僚に知られてしまったときに、弁明がしにくい点でもリスクが大きいです。ブログやTwitterなどを含めて、個人を特定できる情報は掲載しないなど、インターネットでの情報の出し方には留意する必要があります。副業禁止規定には抵触しなくても、職場の上司や同僚に知られたくない場合には、不動産投資に関してSNSでの発信は避けた方が賢明です。
インターネット全盛の時代で個人が情報を収集しやすくなり、また、マイナンバー制度が導入されたことで、副業はばれやすくなってきたといえます。公務員の副業は懲戒処分の対象ですので、「ばれなければ大丈夫」という安易な考えは捨てましょう。これまで、暗黙の了解で長年に渡って不動産投資を続けている職員がいたとしても、調査が行われた結果、懲戒処分がくだされるケースもあります。あるいは、市民の市役所への通報で、市の職員による大規模な不動産投資が発覚するケースもあるのです。
公務員が不動産投資を始めるときには、許可が不要な規模にとどめるか、申請をきちんとしましょう。

事業規模によっては、不動産投資は個人よりも法人の方が税務上有利です。しかし、公務員による法人の設立は、副業禁止規定との兼ね合いが問題になってきます。

不動産投資を法人化するメリット

不動産投資の法人化とは、法人による不動産投資物件の所有です。不動産投資の法人化は、かつては資産管理法人の形態がとられてきましたが、実質的な管理を行っていなければ税務署に認められなくなったため、法人による物件の所有が主流になりました。事業規模を拡大してから法人化を目指すケースは少なくありませんが、個人から法人へ譲渡するには譲渡所得税や登記費用が必要なため、費用対効果が悪いケースが多いです。事業的規模で不動産投資を行うのであれば、初めから法人を設立するのが望ましいです。
個人の所得税率は累進課税ですので、課税所得が900万円を超えて1800万円以下の部分で、所得税率は33％です。さらに、住民税は所得割部分だけで10％発生します。一方で法人税は徐々に引き下げられているため、法人税の実効税率は30％を切っています。不動産所得のほかに公務員としての給与所得があることを考えると、法人化することで税負担が減り、有利になるケースが多いのです。
また、法人化することで、家族に給与を支払って所得の分散が図りやすく、ほかに収入のない家族の場合は、基礎控除と給与所得控除によって、103万円まで所得税が無税になります。また、法人化することで個人よりも幅広く、経費を計上することができます。生命保険料が全額控除できること、給与よりも所得税上有利な退職金の経費計上も可能なこともメリットです。
さらに、所有期間5年以内の短期で売却することになった場合には、個人の場合には譲渡所得税が39％も掛かり、長期譲渡所得の場合の税率20％の2倍近くになります。一方、法人の場合は短期と長期の区別がなく、30％前後の税率で済むため、短期での売却は法人での所有が有利です。長期の所有なら個人、短期での売却を前提とした不動産投資は法人の方が有利ですので、投資戦略によってどちらが向いているか変わってきます。
ただし、法人の設立には株式会社の場合で、20万円ほどの費用が掛かり、赤字の場合でも、法人住民税の均等割り分として最低7万円が発生します。また、法人化することで経理が複雑になりますので、税理士費用が必要になることもデメリットです。

法人化は自営業にあたり副業禁止規定に抵触

不動産投資は法人化によるメリットが大きいですが、公務員の場合は実際に法人化するのは副業禁止規定などがネックになってきます。
前述のように公務員の不動産投資は一定の規模以下であれば、副業に該当しないため、自由に行うことが可能です。しかし、不動産投資を法人化するとなると、事業規模が小さくても話は違ってくるのです。公務員は自ら会社を営んだり、役員に就任したりすることは禁止されています。たとえ、5棟10室未満に満たない規模の不動産投資を行う法人の設立であっても、代表取締役や役員になることは副業に該当してしまいます。

家族名義での法人化はできるもの？

公務員本人による法人の設立は、副業禁止に抵触するため、配偶者など家族名義で法人化する方法が考えられます。よく使われる手法としは、公務員は法人の代表取締役や役員にはなれませんので、配偶者などを代表取締役にして株式会社を設立し、公務員が株主になって100％出資することで、銀行から融資を受ける方法です。
しかし、この方法には2つの懸念点があります。一つ目は、実績のない法人が金融機関からの融資が受けられるかという点です。一般的に個人に対する融資はアパートローンなどのパッケージ商品ですが、法人に対しての融資はオーダーメイドのプロパーローンであり、融資を受けられるハードルが上がります。公務員としての属性が考慮されて、個人で借入をするのと同様に融資を受けられるケースもありますが、法人に対する融資の扱いは金融機関によって異なり、物件の担保価値にもよります。また、審査に掛かる時間は個人よりも法人の方が長いというデメリットもあります。借入ができたとしても、自己資金が3割程度必要なケースや金利が高くなるケースもみられますので、家族による法人設立で融資が受けられるのか金融機関に相談してみましょう。
二つ目は家族名義による法人化であっても、実質的に事業を行っているのが公務員本人である場合には、懲戒処分を受ける可能性もあることです。配偶者が代表取締役として表立って動くことができるか、個人の資質による部分も大きいです。家族名義による法人化で不動産投資を行う場合には、副業禁止規定に抵触しないように、慎重に進めていくことが大切といえます。

公務員が不動産投資で失敗する事例では、公務員ならではの理由がはらんでいるケースが多いです。そこで、公務員が不動産投資で失敗することの多い理由から、留意するべき点を挙げていきます。

高額物件の融資を受けやすい

自己居住用の物件の購入と異なり、投資用物件の融資は一般的なサラリーマンでは受けにくい面があります。公務員は安定した収入を得られることから、投資用物件でも金融機関から融資が受けやすいことはメリットです。しかし、不動産投資はミドルリスクミドルリターンの投資に位置づけられ、借入によってレバレッジを効かせる投資手法です。当然ながら、借入額や借入割合が高いほどリスクは大きくなります。
公務員は属性のよさから、融資が下りやすいため、不動産会社から高額物件を紹介されることがあります。たとえば、不動産投資経験がないにも関わらず、一棟アパートやマンションなどの高額な投資を勧められるケースもみられますが、投資の難易度が高いです。
不動産投資で失敗しないためには、融資可能枠いっぱいまでの物件を購入するのではなく、過度に借入に頼ることは避けて、自己資金や投資経験に合った物件を選ぶことが大切です。いきなり一棟買いをすると、不動産投資に失敗しやすいですので、投資初心者はワンルームマンションなど区分所有マンションなどからスタートする方が向いています。
また、不動産投資での融資額によっては、自宅を購入するとき住宅ローンが借りられなくなるケースがあることも認識しておきましょう。

営利組織で働いた経験がない

公務員の多くは民間企業で働いた経験がなく、利益を出すことを求められる性質の仕事を経験したことがありません。一般的な会社員は「利益を出す」ことを自然に念頭に置いて物事を考えますが、公務員は利潤を追求することへの思考力が疎かになりがちです。たとえば、公的なプロジェクトでは事業の収支を考えない場合や、税金で補てんすることが前提のケースが少なくありません。しかし、不動産投資は借り手がつかない期間が長引けば、利益を得られるどころか、立ち行かなくなります。
公務員は前述のように融資を受けやすいことにも関連しますが、割高な物件を購入してしまいやすいことに注意が必要です。最寄り駅からの距離や周辺環境などの立地条件、築年数、内装や外装、設備の状態、マンションであれば管理状況などを踏まえて、利益が得られるか、物件の価値を見極めましょう。

危機意識に欠ける

公務員の不動産投資では、楽観的で危機意識に欠けることも失敗する理由に多いです。不動産投資を始める前に収支シミュレーションを行いますが、築年数の経過による家賃の下落や空室のリスクを加味せずに、楽観的に捉えるケースがみられます。安定した収入が得られる公務員と違い、民間企業の給料やボーナスは経済動向に左右され、賃料水準にも影響します。不動産投資をビジネスとして捉えて、空室対策などのリスクヘッジの必要性を踏まえましょう。不動産投資を始める前に、失敗例などをもとにどういったリスクがあるのか、把握しておくことが大切です。

不動産投資に関する本で学んでおこう

不動産投資は融資さえ受けられれば、賃貸管理を不動産管理会社に任せるのであれば、比較的簡単に始められる投資手段です。しかし、不動産投資に関する知識が伴わなければ、購入する物件の選択や資金計画を誤り、収益が悪化して破綻するリスクが高くなります。
不動産投資には、不動産や会計などに関する知識が必要です。不動産投資に関する本などで学び、不動産投資のリスクやメリット、デメリットも理解したうえで始めることが望ましいです。不動産会社の営業マンから聞いた話をそのまま鵜呑みにするのではなく、腹に落ちるところまで理解できるように知識を身につけましょう。