勧誘の電話は危険?マンション経営の利回りや必要な資金とは

勧誘の電話は危険?マンション経営の利回りや必要な資金とは

マンションの購入は、「頭金0でも可能」と不動産業者が謳うケースもみられますが、マンション経営は自己資金が乏しくても可能なのでしょうか。マンション経営の勧誘の電話が掛かってくることもあります。マンション経営の利回りやローンなど、マンション経営を始める前に知っておきたい知識をまとめました。

目次

マンション経営とアパート経営、どっちが有利?

マンション経営には、一般的な一室買いのほかに、一棟買いという投資方法もあります。一室買いと一棟買い、そして、マンション経営とアパート経営について比較していきます。

マンション経営とアパート経営、どっちが有利?

アパート経営とは

アパート経営は土地を含めてアパートを購入する形態です。所有する土地の上にアパートを建てて賃貸経営をする、土地の有効活用の手段としても広まっています。土地を所有していない人がアパート経営を始める場合には、土地の取得費用も掛かるため、比較的高額な投資の部類に入るため、リスクも高いです。一方で、アパート経営も複数の住戸がありますので、空室リスクを分散できるメリットがあります。老朽化によって取り壊したときには、アパート経営なら土地が残ります。

マンション経営とアパート経営の違いとは

マンション一棟の経営とアパート経営を比較すると、耐用年数に大きな違いがあります。実際の建物の寿命とは異なりますが、法定耐用年数はアパートに多い木造は22年、マンションの構造の鉄筋コンクリート造や鉄骨転勤コンクリート造は47年です。木造は耐用年数が短いため、適切な修繕工事を施していないと、ローンを返済する頃には、老朽化によって空室が多く、家賃が大幅に下落している事態となっている可能性があります。マンション経営よりもアパート経営の方が投資費用を抑えられますが、賃貸運用できる年数に違いがあるのです。
区分所有マンション一室の経営とアパート経営を比べると、アパート経営の投資費用は大きくなりますが、家賃収入の規模が大きくなります。ただし、都心部のマンションと地方のアパートを比較すると変わらないケースもあります。アパート経営は部屋が複数あることから、空室リスクを軽減できることもメリットです。一方で、物件を手放したくなったときは、アパートは投資家しか購入しないため、マンション一室の方が売却しやすいです。災害のリスクの面からは、アパート経営やマンション一棟買いよりも、複数のマンションの一室を所有している方がリスクを回避できます。

マンション経営の勧誘の電話は危険?

投資用マンションの営業は、電話を通じて行われることも多く、マンション経営の勧誘の電話すべてが、詐欺が疑われるような怪しいものというわけではありません。ただし、何度も電話をしてきて、執拗に契約を迫る業者の中には、詐欺まがいの行為も横行しています。
マンション経営の勧誘では、20%や30%といった高利回りが謳われることがありますが、現実的な数字ではなく、うまい話を聞かされたときは、数字の根拠を確認する必要があります。会社名や担当者名を名乗らなかったり、問い合わせに対して曖昧な回答を繰り返し、何かおかしいと感じたりする点がある場合には、契約を見合わせるべきです。
また、一度断った後に再度勧誘を続けることは、宅地建物取引業法で禁止されています。そのため、宅建業法の再勧誘の禁止にあたることを告げると、営業停止などの行政処分が下されることを恐れて、勧誘をやめるケースが多いです。
マンション経営の勧誘の電話に悩まされているときは、買わない旨を明確に伝えたうえで、それでもしつこく勧誘が続くときには、消費者生活センターに相談します。脅迫行為があったり、身の危険を感じたりするときには、迷わず警察へ通報しましょう。

マンション経営の利回りの目安は?

マンション経営では、どの程度の利回りが期待できるものなのでしょうか。利回りはランニングコストなど諸経費を踏まえて考えていく必要があります。

マンション経営の利回りの目安は?

表面利回りと実質利回りとは

利回りとは、投資したお金に対して得られる利益の割合をいいます。マンション経営で使われる利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、物件価格に対して年間でどれだけ利益を上げられるかを表す指標です。

・表面利回り
<表面利回り=年間収入÷物件価格×100>

表面利回りはグロスとも呼ばれ、年間の家賃収入を投資する不動産の物件価格で割ったものです。
たとえば、1500万円で購入して、年間の家賃収入が96万円の場合、表面利回りは6.4%です。
96万円÷1500万円×100=6.4 6.4%

・実質利回り
<実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100>

実質利回りはネットとも呼ばれるものです。年間収入から管理費や修繕積立金、賃貸管理の手数料、固定資産税や都市計画税などの諸経費を控除し、物件価格に登記費用や仲介手数料などの諸経費を加えたもので割ります。ランニングコストを考慮した実態の利回りが計算できます。
たとえば、1500万円で購入して、年間の家賃収入が96万円、年間の諸経費が36 万円で、購入時の諸経費が100万円の場合は、実質利回りは3.75%です。

(96万円-36万円)÷(1500万円+100万円)= 3.75  3.75%

マンション経営の利回りの相場

多くの不動産広告では表面利回りが掲載されています。しかし、実際に運用して得られる利益はランニングコストを考慮する必要があるため、あくまでも参考値として捉えましょう。
中古マンションは取得価格や安くなっているため、表面利回りは8%程度になることもありますが、修繕費用が掛かり、修繕積立金が値上がりしていることが多く、実質利回りは4~6%くらいが目安です。新築マンションや築浅の中古マンションは、取得価格が高いため、表面利回りで5~7%程度、実質利回りでは2~4%ほどです。
マンションは物件によって、管理費や修繕積立金として徴収される費用や、固定資産税や都市計画税の負担は異なります。規模や築年数、物件の状態によって、必要になる修繕費用にも違いがあります。表面利回りが同じ物件であっても、実質利回りには大きな差が生じるケースもありますので、実質利回りを確認することが必要です。
利回りが高い物件のうち、売主が現金を必要として売却を急いでいるケースや、不慣れな不動産業者が売主側の仲介を行い、値付けが間違っているケースはお買い得物件です。一方で、空室が目立つため、安く販売されている物件は、立地条件がよく、リフォームをしたら空室が解消できそうであれば、購入を検討してみましょう。
一方で、不動産業者が表面利回りであっても、20%を超える高い利回りを謳っている場合には、現実的な数字とはいえません。根拠となる家賃収入などの数字をもとに、どのように利回りが計算されているか問い合わせ、ロジックにおかしなところはないか、見極めることが大切です。

空室物件の利回りに注意

地方や郊外の都市の物件では、東京よりも取得価格が安いこともあり、利回りが10%といった高い物件がみられることがあります。しかし、特に現況で空室の物件では、気をつけるポイントが2つあります。
1つ目は、利回りの根拠になる想定家賃です。入居者がついていた時期の家賃を想定していても、築年数の経過によって家賃を下げなければ、入居者がつかないケースがあります。新築物件の場合には、近隣の家賃相場よりも高めに設定するケースが多いですが、実際に入居者が決まる賃料とはかい離があるケースもみられます。近隣の家賃を確認して、利回りが無理のない想定家賃に基づくものか確認することが大切です。
2つ目は、賃貸需要の動向です。賃貸需要が低いエリアでは、想定家賃が近隣の相場と同等の水準で入居者がついたとしても、退去した後は空室期間が長く可能性が高いです。空室期間が長く、家賃を下げても入居者が現れない状況に陥ると収益が悪化します。利回りだけにとらわれず、賃貸需要があるエリアか確認する必要があります。

マンション経営に必要な資金とは

マンション経営は自己資金が少なくても、ローンを借り入れることでスタートすることができます。マンション経営には住宅ローンは利用できないため、不動産投資用ローンを利用します。。

マンション経営に必要な資金とは

頭金0円でもマンション経営を始められる?

マンション経営は金融機関のローン審査に通れば、頭金0円で始めることも可能です。中古マンションは担保力が弱いため、物件価格の70 %までの借入とされることが多いですが、新築マンションの購入では、フルローンでも借りやすく、諸経費まで含めて借りるオーバーローンで融資が通るケースもあります。
一棟買いの場合には、頭金の用意が2割程度必要なケースが多いものの、物件の優位性やバランスシートや損益計算書などの事業計画の評価によっては、フルローンで借りられるケースもあります。
しかし、収支計画上は家賃収入でローンの支払いをまかなえても、空室の際に自己資金から捻出する可能性を踏まえると、預貯金のない状態での購入は無謀です。
また、空室の期間が続いて収益が悪化し、損切りのために売却を考える事態をなったとき、ローン残高が売却価格を上回っている状態では売却することができません。特に新築では最初の数年の値下がり幅が大きいため、フルローンではローン残高が売却価格を上回るケースが多いです。購入時に頭金を入れておくか、手元資金がある状態で購入するなど、余裕のある資金計画としましょう。

マンション経営で利用できるローンとは

ローンを利用すると自己資金が貯まるのを待つことなく、マンション経営を始められます。また、手元の資金よりもレバレッジを効かせた運用ができることもメリットです。
一般的な住宅ローンは、自己居住用として不動産から購入した場合の利用が原則のため、マンション経営では利用できません。収益物件用のローンは、投資用マンションやアパートの購入のための不動産投資ローンです。不動産投資ローンは、メガバンクなどの都市銀行をはじめ、地方銀行やネット銀行、ノンバンクでも扱っています。デベロッパーによっては、提携ローンの紹介が受けられます。
不動産投資ローンは、住宅ローンよりも審査基準が厳しく、事業の採算性も考慮され、金利も住宅ローンよりも高めです。しかし、住宅ローンを利用してマンション経営をしていることが金融機関に知られた場合は、原則として残金一括払いになります。マンション経営では、区分所有マンション一室の購入であっても、不動産投資ローンで申し込みましょう。

マンション経営には諸経費が発生

マンション経営では物件の購入時に諸経費として、新築物件で物件価格の3~7%、中古物件では6~10%程度必要です。登記費用や不動産取得税、ローンの手数料や保証料、火災保険料や地震保険料などであり、中古物件の場合には仲介手数料も発生します。
マンションの運用面で毎月掛かる経費には、管理組合に支払う管理費や修繕積立金、ローン利息のほか、賃貸管理を依頼する場合には、管理委託費が必要です。固定資産税と都市計画税は年4回の支払いであり、地震保険料は1年または5年ごとに支払います。
修繕積立金で修繕が行われるのは、エントランスや共用廊下、外壁、ロビーなどの共用部分のみであり、修繕積立金は長期修繕計画の見直しによって、増額されることがあります。また、専有部分の内装や設備が老朽化したり、故障したりした際には、個別に修繕工事の実施が必要です。新築時には修繕費用は不要ですが、築年数が経過した際に必要なメンテナンスができるように、収支計画を立てるときには、修繕費用も見込んでおきましょう。

マンション経営でサブリースにはメリットがある!?

マンション経営では、サブリースという管理形態を選ぶこともできます。サブリースは収益が安定するなどのメリットがありますが、当初家賃が長期間保証されるわけではないことが注意点です。

マンション経営でサブリースにはメリットがある!?

サブリースとは

サブリースとは、不動産会社などのサブリース会社が所有者から不動産を借り上げ、入居者に転貸しする契約形態です。家賃保証と一般的にいわれる制度で、サブリース会社は空室時も家賃の80%~90%程度を所有者に支払います。入居者はサブリース会社と賃借契約を結ぶ形です。サブリースで保証される家賃や契約期間など、契約内容はサブリース会社によって異なります。
サブリース会社は大きく分けて、ハウスメーカー系と独立系の2種類があります。ハウスメーカー系は建築の請負を目的にしている形態で、自社で建築したアパートや賃貸マンションが対象です。独立系は不動産会社の関連会社によるもので、建物構造や規模を問わず、マンションなど賃貸物件の管理運営を扱っています。マンションの一室買いや一棟買いでサブリース契約をしたい場合には、独立系のサブリース会社に依頼するのが一般的です。

サブリースのメリットとデメリット

サブリースを利用すると、所有者は空室時や家賃の滞納時にも賃料が入るため、安定した収益を得られることがメリットです。しかし、所有者の収入になるのは家賃の80%~90%ですので、収益を最大化できないことはデメリットになります。
サブリース契約を結ぶと、入居者の募集や契約から家賃の回収、滞納者への取り立て、クレーム対応といった一切の賃貸管理から解放されます。一方で、入居者を所有者が選べなくなるため、どんな人が入るかわからないことが懸念材料です。
また、サブリースの家賃保証は当初の契約による家賃が長期間保証されるものではなく、2年程度の更新のたびに、見直される可能性があります。リフォームは指定業者を使うのが条件であったり、更新のたびに家賃保証が減額されていったりした結果、収支が悪化するケースもみられます。どういったサービスや保証が受けられるのか、契約内容を事前によく確認しましょう。

業務委託とサブリースを比較しよう

入居者の募集や賃貸借契約の代行、家賃の回収、滞納の督促いった手間を省きたい場合、サブリース以外に賃貸管理を業務委託する方法も挙げられます。賃貸管理の内容は管理会社によって異なり、委託する範囲を選べるケースもみられます。入居者の募集や賃貸借契約の代行は仲介業務ですので、賃貸管理を依頼せずに自主管理にする場合でも、不動産会社に依頼することは可能です。賃貸の仲介を扱う不動産会社では、賃貸管理も行っているケースが多くみられます。
賃貸管理の業務委託の手数料は5%~7%が目安ですので、家賃保証が含まれるサブリースより割安です。サブリース契約は空室の不安を解消できることが利点ですが、立地条件がよく、空室のリスクが少ない物件の場合には、サブリース契約を結ぶことで収益が減ることになります。ただし、どの物件でもサブリース契約が結べるわけではなく、収益が見込めない物件の場合は断られるケースもあります。
賃貸管理の業務委託とサブリースのどちらが向いているかは、物件の特性と所有者の収益に対する考え方によります。収益が見込める物件なら賃貸管理の業務委託を選び、多少収益が減っても安定した収入を得たいのであれば、サブリース契約を結ぶといった選び方ができるでしょう。

マンション経営に必要な資格

マンション経営を始めるのに、必要な資格はあるのでしょうか。不動産やマンション管理に関連する資格の取得は、マンション経営に役立てることができます。

マンション経営に必要な資格

マンション経営に必要な資格はない

マンション経営を始めるのに、特別に必要な資格はありません。賃貸借契約は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、自己所有の建物の賃貸借は宅地建物取引士の免許がなくてもできます。
ただし、マンション経営は、不動産取引やマンション管理に関する知識があると有利になります。マンション経営に直接必要な資格ではありませんが、知識の習得のために、宅地建物取引士やマンション管理士、管理業務主任者といった資格の取得がおすすめです。マンション管理士と管理業務主任者は、2000年12月に成立した「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」に基づいて設けられた資格です。

マンション経営におすすめの資格1:宅地建物取引士

宅地建物取引士は、不動産の売買や賃貸など、不動産業を営むうえで欠かせない国家資格です。売買契約や賃貸契約の前には、宅地建物取引士が重要事項説明を説明し、書面に記名押印をすることが義務付けられ、契約書にも宅地建物取引士の記名押印が必要です。また、不動産業者は宅地建物取引業者の免許が必要ですが、事務所には5人に1人、宅地建物取引士の設置義務があります。
宅地建物取引士の資格取得には、民法や不動産登記法、都市計画や建築基準法のほか、建物の区分所有に関する法律や借地借家法などマンション経営に直接関係する知識も必要です。登録免許税や不動産取得税など不動産に関わる税務関係、不動産広告に関わる不当景品類及び不当表示防止法などの知識も求められます。宅地建物取引士の資格取得を通して、不動産業に関する一通りの知識が身につけられるのです。

マンション経営におすすめの資格2:マンション管理士

マンション管理士は、マンションの管理組合の運営面や大規模修繕など技術的な面で助言を行います。マンション管理士は国家資格ですが名称独占資格のため、資格がなくても管理組合へのコンサルタント業務は行えますが、マンション管理士と名乗ることができるのは有資格者のみです。
マンション管理士の資格取得を通して、マンション管理組合の運営や大規模修繕に関する知識が身につきます。管理規約や管理委託契約の見直しを進めたいときにも役立つでしょう。

マンション経営におすすめの資格3:管理業務主任者

管理業務主任者は、マンション管理業務に関する国家資格です。管理会社は事務所ごとに、30組合に1人の管理業務主任者の設置義務があります。管理会社がマンションの管理組合と管理委託契約を結ぶ前には、管理業務主任者が重要事項説明を行い、書面に記名押印をすることが義務付けられています。管理委託契約書への記名押印や管理事務の報告も、管理業務主任者しかできない仕事です。
管理業務主任者の資格取得ために学ぶことで、マンション管理に関する知識を身につけることができます。

マンション経営は少ない自己資金からでもレバレッジ効かせて始められる投資手法です。サブリースや賃貸管理の業務委託を結ぶことで、管理の手間を省けば、サラリーマンでも副業でマンション経営ができます。手元の資金に余裕があるなら、まずは、マンション一室の運用から始めてみましょう。

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執筆者 はな
企業での実務経験を活かし、2013年よりフリーランスのライターに転身。不動産や投資系のメディアを中心に執筆活動を行っています。

執筆者 yui
大学卒業後、メーカーで事務職OLをする傍らインテリアスクールに通い、住宅会社などでインテリアコーディネーターとして勤務。結婚、出産を経て、2012年から住宅・不動産やインテリア関係を中心にライターとして活動しています。