儲かるの？ローンは使える？ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、ワンルームを主体としたマンションの一室を購入して、賃貸経営をする投資手法です。新築物件だけではなく、中古物件を購入するという選択肢もあります。

ワンルームマンション投資用の物件って？

ワンルームマンションは、ワンルームの間取りを主体とするマンションで、投資用に販売されている物件がほとんどです。
バブル期のワンルームマンションは、転売して売却益を得る目的での購入が多くを占めたため、居住性は重視されていませんでした。16平米程度の広さで、壁や床のスラブが薄いといった経済性を重視した設計が目立ちました。しかし、昨今ではワンルームマンション投資は、家賃収入による運用益を狙う目的にシフトしています。20平米を超える広さの物件も少なくなく、オートロック完備でモニター付きインターホンが設置され、室内のキッチンやユニットバスなどの設備のグレードも向上しています。分譲マンションでありながら、「貸せる物件」としてつくられているのが、ワンルームマンションです。

新築と中古のどちらに投資するべき？

ワンルームマンション投資で新築物件と中古物件を比較すると、中古物件は取得費用を抑えられるため、利回りがよいことがメリットです。新築物件は「新築プレミアム」といわれるように、引き渡しを受けた瞬間に価値が急激に低下することが多く、築浅の物件であっても新築当時の7～8割の価格で購入できるケースが大半を占めます。数年で手放すことになったときの売却価格の下落の幅も、新築物件の方が大きいです。
一方で、中古物件は担保力が低いことから、フルローンでの購入が難しく、金融機関にもよりますが、ローンでの借入は70％程度までとされることが多いです。自己資金が潤沢ではなく、ローンに頼った購入では、多くをローンでまかなえる新築物件の方が取得しやすいといえます。
また、中古物件のうち、1981年6月以前に確認申請が下りた建物の耐震基準は旧耐震といわれるもので、耐震性に危うさがあります。耐震診断を受けた結果、現行の新耐震を満たしているか、耐震補強工事が実施された物件を除いては避けるようにします。
中古物件は間取りや設備の古さが目立つと入居者が決まりにくく、物件によってはリノベーション費用が必要です。リノベーション費用を含めると、中古物件は新築物件よりも取得価格を抑えられるメリットが薄れますので、立地条件の優位性も含めて検討しましょう。
東京23区ではワンルームマンションの建設に対して、区によって独自の規制が設けられています。最低専有面積を20平米、あるいは、25平米にする制限が設けられているほか、ファミリータイプの間取りの住戸の併設を条件としている区もあります。入手のしやすさという点からも、中古物件が選ばれるケースも出てきているのです。
ワンルームマンション投資で、新築物件と中古物件の選択は、自己資金として出せる費用も含めて検討しましょう。

ワンルームマンション投資が向いている人とは

ワンルームマンション投資は、投資初心者の人にも向いた投資方法です。共用部分の建物管理は管理組合が契約する管理会社が担い、入居者の募集や家賃の回収、クレーム対応といった賃貸管理は、不動産会社に委託することができます。日中は業務に追われているサラリーマンの人でも、本業の合間の時間だけで十分に対応することが可能です。
サラリーマンの場合、ワンルームマンション投資によって、節税効果も期待できます。ワンルームマンションの購入費用のうち建物部分に関わる額は減価償却費として計上が可能であり、管理費や修繕積立金、リフォーム費用なども経費として認められます。不動産所得はほかの所得と損益通算することが可能ですので、家賃収入から経費を引いて不動産所得が赤字になった場合には、給与所得から控除できるため、所得税や住民税が減額できるのです。
また、ローンを借り入れてワンルームマンションを購入すると、団体信用生命保険に加入することになります。万が一の場合には、生命保険代わりにマンションを残すことができますので、生命保険への加入を検討している人にとっても、ワンルームマンションの購入は選択肢の一つです。ワンルームマンション投資は、ローンの完済後は家賃収入を生活資金としても活用できるため、老後の生活資金を確保したい人にも向いています。

ワンルームマンション投資は自己資金が少なくても、ローンを借り入れて始めることもできます。ただし、住宅ローンとは別のローンの利用になります。

ワンルームマンション投資に利用できるローンとは

一般的な住宅ローンの利用は、自己居住用の物件の購入が目的のケースに限られるため、投資目的のワンルームマンションの購入では、不動産投資ローンを利用します。不動産投資ローンは、住宅ローンよりも審査が厳しく、金利が高めです。審査基準は金融機関にもよりますが、勤務先の企業規模や年収が考慮され、原則として正社員であることが前提です。自営業者の場合には、医者や弁護士、公認会計士といった士業に携わり、黒字経営であることが条件とされるケースが多いです。
しかし、金利の優位性や審査基準の厳しさから、居住すると虚偽の申告をして、投資用のワンルームマンションを住宅ローンで購入することは避けるべきです。収益物件の購入のために住宅ローンを借り入れていることが金融機関に知られると、原則として残金一括返済を求められます。
不動産投資ローンは、メガバンクなどの都市銀行や地方銀行、信託銀行のほか、ノンバンクでも取り扱っています。金利や借入割合、連帯保証人を求められるかといった点を考慮して、借入先を選びましょう。

ワンルームマンション投資は自己資金が少なくても始められる

ワンルームマンション投資はローンを利用することで、自己資金が少ない人でもレバレッジを効かした投資が可能になります。ただし、新築物件はフルローンでも借りやすいですが、中古物件では物件価格の7割程度までの借入となるケースが多いです。
家賃収入でランニングコストがまかなえれば、実質的な負担なく、マンションという資産を手に入れることができます。また、収益をもとに頭金を用意していくことができれば、2室目、3室目と新たな不動産を取得することも可能になります。少ない自己資金で資産形成を図れる可能性があることも、ワンルームマンション投資の魅力です。

ローンの借入では団体信用生命保険を付帯

金融機関から不動産投資ローンを借り入れるときには、住宅ローンの借入と同様に、団体信用生命保険が付帯されます。万が一、返済中に亡くなることがあっても、ローンの残債は保険から充当されますので、家族に負債を残すことなく、資産を残すことができます。
ただし、団体信用生命保険への加入は健康告知が必要です。一般的な生命保険の告知内容よりも緩やかですが、健康状態によっては加入することができません。団体信用生命保険に加入できないとローンを借りられませんが、金融機関によっては、引き受け基準を広げたワイド団信を取り扱っています。

ワンルームマンション投資は物件の選び方によっては儲かりますが、リスクも伴います。ランニングコストも考慮して、収支計画を立てることも大切です。

1室の所有では空室のリスクが大きい

ワンルームマンション投資で1室だけ所有している場合、空室になると家賃収入はゼロです。しかし、家賃収入が入らなくても、毎月の管理費や修繕積立金などの固定費は発生するため、貯蓄やそのほかの収入から補てんすることになります。
サブリース契約による家賃保証を利用すると、空室があっても毎月の家賃は保証されますが、保証される家賃は8割から9割程度のため、収益の最大化が図れなくなります。また、サブリース契約は一定期間の更新ごとに見直されるケースがほとんどであり、新築時の家賃が長期間保証されるものではありません。サブリース契約の内容を確認して、入居者の募集や家賃の回収などの賃貸管理だけを委託するのとどちらがよいか、検討しましょう。
また、資金に余裕があれば、複数の物件の部屋を所有することで、リスクの分散を図ることが可能になります。

固定費用のほかに修繕費用を考慮することが必要

ワンルームマンション投資では、毎月支払う管理費や修繕積立金、年4回に分けて支払う固定資産税や都市計画税といった固定費用のほかに、修繕費用が発生します。管理組合が徴収する修繕積立金は、共用部分の修繕に使われるものです。築年数の経過によって、内装材や設備の老朽化が進むと、専有部分の修繕費用が別に必要になります。老朽化した内装のままでは、空室期間が長くなり、家賃の下落を招く要因になりがちです。
マンション投資を始める際に収支計画を立てるときには、修繕費用を盛り込んでおく必要があります。不動産会社の作成する収支計画書では、利回りをよく見せるために、必要な修繕費用が見込まれていないケースがありますので注意が必要です。ただし、ワンルームマンションは、ファミリータイプのマンションよりも狭い分、修繕費用の負担は少なくて済むことはメリットといえます。

立地条件にこだわることが成功の秘訣

ワンルームマンション投資が儲かるかどうかは、当初設定した家賃水準の下落を抑えながら、空室を回避することに掛かっています。空室期間が長くなると、家賃を下げざるを得ないため、収支が悪化していきます。
入居者が賃貸物件を探すときには、まずはエリアを決めて、最寄り駅からの所要時間で物件絞り込む人が大半です。内装や設備で優位性があったとしても、その次の判断基準になります。ただし、駅から近くても、郊外など賃貸需要があまりないエリアでは、空室の期間が長くなりがちです。賃貸需要をもとにエリアとしての強さも、加味するべき判断材料です。
少子高齢化によって人口が減少する中、都心回帰の傾向や晩婚化、郊外の大学が都心部へ移転するなどの要因から、東京の単身者向けの賃貸需要は高まっています。東京はワンルームマンション投資で、利益を生み出しやすい環境になっています。一方、地方都市の物件は、一見利回りがよくても、一度空室になってしまうと空室期間が長引く傾向にあることから、実際のキャッシュフローでは劣ることもあるので、注意が必要です。
ワンルームマンション投資を成功させるためには、賃貸需要の高いエリアを選定したうえで立地条件にこだわり、入居者に選ばれる物件を取得しましょう。

ワンルームマンション投資は電話で勧誘が行われることが多く、中には強引に契約を結ぼうとするケースもあります。単なる営業活動の一環として電話で勧誘が行われるケースと、詐欺を見分けるには、どのような点に着目したらよいのでしょうか。

ワンルームマンション投資の詐欺で多い謳い文句とは

ワンルームマンション投資の詐欺で、よく使われる謳い文句があります。高い利回りが必ず得られるような話をすることは、法令違反が疑われる怪しい行為です。

・「利回りは20％～30％は見込める」と高利回りを謳う
利回りには、想定の年間賃料を取得価格で割った「表面利回り」と、年間賃料から管理費や修繕積立金、修繕費用などのランニングコストを引いて算出した「実質利回り」があります。東京都内の物件では、実質利回りで2％～6％程度が一般的ですが、不動産広告に掲載されているのは、表面利回りのケースが多いです。しかし、表面利回りと実質利回りの差はあるものの、20%～30％の利回りが見込める物件はそうそうありません。算出の根拠に欠ける数字である可能性が高いです。

・「必ず値上がりする」「必ず儲かる」と利益が得られることを断定する
投資に絶対はなく、リスクはつきものですので、「必ず」という断定表現で利益を確約するのは、悪徳業者の詐欺まがいの手口です。断定的判断の提供として、宅地建物業法では行政処分の対象になることもあります。また、消費者契約法では、利益が確実であると消費者が誤認した場合、契約を取り消すことが可能と定められています。

・「家賃保証があるので大丈夫」としながら実際にはない
空室の不安を軽減するため、詐欺業者は家賃保証や空室保証をつけないにも関わらず、家賃保証があることを謳うケースがあります。また、家賃保証があっても、数年で打ち切られるといったように、契約内容を説明しないケースもみられます。家賃保証を打ち出している場合には、契約前に詳細な説明求め、あやふやな回答に終始する場合には、契約を見合わせましょう。

・「その物件は売れたが、もっとよい物件がある」とおとり広告で勧誘する
実在しない条件のよい物件の広告を掲載し、問い合わせてきた客に対して、別の物件を紹介する手口です。おとり広告は宅地建物取引業法や景品表示法で禁止されているため、行政処分の対象になります。

・「家族には内緒にしてください」と言って相談させない
第三者に相談して、冷静に判断することを避けるため、詐欺業者は家族に相談しないように仕向けることが多いです。「反対されている間にチャンスを逃す」、「必ず儲かって、喜ばれるから大丈夫」といった理由を挙げて、家族への相談を妨害します。

・「円高でアジアの不動産が買い時」と海外の不動産投資を勧誘する
ASEAN諸国の経済発展が注目されていますが、新興国の不動産投資はカントリーリスクなどを伴うためハイリスクです。また、海外不動産投資は、実体を伴わないケースもあります。海外の不動産物件のへの投資は、国政情勢など海外事情の知識が必要ですので、投資初心者には向いていません。また、投資の実態があるのか、確かめることも必要になります。

ワンルームマンション投資の詐欺業者の特徴

ワンルームマンション投資の詐欺業者は、うまみが大きすぎる投資話を持ち掛けます。それほどの利益を本当に得ることができるのか、使用している数字やロジックに無理はないか、冷静に判断することが大切です。
また、詐欺行為が疑われるような悪質な業者は、しつこく勧誘をすることも特徴です。ただし、契約をしないことを明確に告げた後に勧誘することは、宅地建物取引業法で禁止されている行為です。また、契約手続きを急ぐケースも多く、勧誘を始めた日に即日契約を迫り、長時間に亘って、喫茶店やファミリーレストランなどで契約を迫るといった行為が行われています。
ワンルームマンションなどの不動産の購入もクーリングオフの対象になり、事務所以外で契約した場合、8日以内は取り消しをすることができます。ただし、契約代金を支払うとクーリングオフの対象外になるため、ローンの契約のための金融機関へ融資の申し込みも急ぐことが多いです。クーリングオフに関する説明や書面の交付が義務付けられていますが、クーリングオフの説明を怠ったり、クーリングオフをしないように仕向けたりするケースがみられます。
疑問点があって質問しても、重要な点ははぐらかして、誠実な対応をしないで丸め込もうとするといったことも、詐欺業者に多い特徴です。

ワンルームマンション投資の詐欺業者を判断するポイント

ワンルームマンション投資の詐欺業者の見極めは難しいですが、法令に従って誠実に対応しているかどうかが、判断材料の一つとなります。
不動産業を営むには、宅地建物取引業者としての免許が必要であり、事務所には免許番号や商号などが書かれた標識を掲示することが義務付けられています。標識の掲示がない業者は免許を得ていること自体が怪しいですので、取引は避けるべきです。また、免許番号は「免許権者（国土交通大臣または都道府県知事） 更新回数（3など）免許番号」の順に書かれているため、更新回数がわかります。不動産業は違法性のある取引をしていると、営業停止や免許取り消しなどの行政処分を受けるため、更新回数の多い業者は、長い年数不動産業を営んでいる安心感があります。
ただし、詐欺業者は業者名や個人名を特定されないように、事務所以外の場所で会おうとする傾向があります。必ず名刺を受け取るようにし、連絡先の電話番号が通じるか、実在する住所か確認することが大切です。特に、フリーダイヤルや携帯電話番号のみが記載され、一般の固定電話の番号が記載されていない場合には、連絡が取れなくなるリスクがあります。
怪しいと感じることがあった場合には、契約を見合わせて慎重に判断をしましょう。

ワンルームマンション投資では、売却をするべきタイミングがやってきます。キャッシュフローをもとに、長期的な視点で考えていきましょう。

中古のワンルームマンションの長期保有は危険

中古のワンルームマンションは、新築プレミアムで割高になる新築物件よりも取得価格を抑えられるため、利回りが高めになることがメリットです。しかし、築10年で購入して、借入期間20年でローンを組んだ場合、ローンの返済を終えた頃には築30年になっています。
築年数が経過するにつれて空室のリスクが高まり、貸せる家賃も下がっていきますが、マンションを保有している期間は空室であっても、管理費や修繕積立金などの負担が続きます。むしろ、修繕費用の不足によって、修繕積立金は値上がりするケースも少なくありません。さらに、建物自体の老朽化が進むと、建て替え問題も起こるため、築古マンションの保有はリスクが高いため、売りにくくなっていくのです。
中古のワンルームマンションは長期保有をせず、まだ、売りやすいタイミングのうちに売却を進めることで、キャッシュフローの悪化を防ぐことができるのです。

キャッシュフローがマイナスならば売却も視野に

新築で購入したワンルームマンションは、新築プレミアムによる家賃設定では収益がプラスになることが多いです。あるいは、減価償却費などの経費を計上して不動産所得がマイナスになると、給与所得などと損益通算をすることで、所得税や住民税が軽減できます。しかし、築年数の経過によって、更新時の家賃減額交渉や、新たな入居者がみつからないことで、家賃が下落していくと、キャッシュフローが悪化していくケースがあります。
キャッシュフローがマイナスになる前に売却をするか、あるいは、マイナスになった時点で損切りをするか判断が必要です。ただし、売却価格がローン残高を下回る場合には、売却するには、差額の支払いが必要ですので、無理のない資金計画でワンルームマンション投資をしましょう。

長期的な視点で売却のタイミングを判断

ワンルームマンションを売却したときに、売却代金から取得費や譲渡費用を引いて売却益が出るときには、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得は売却した年の1月1日のタイミングで、所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得です。譲渡所得税は所得税と住民税を合わせて、長期譲渡所得は20％、短期譲渡所得は39％で、2037年までは復興所得税2.1％も課せられます。税負担の減る所有5年以上は、売却を考える一つのタイミングとなります。
サラリーマンなどほかに収入がある人にとっては、減価償却費を計上することによる節税効果が、ワンルームマンション投資のメリットの一つです。給与所得が多く、所得税率が高いほど節税効果が高いため、減価償却費の計上が終わる前のタイミングで売却をして、新たな物件を購入して節税をするケースも多いです。
また、売却を考える際には、数年保有していた場合に得られるキャッシュフローと、売却によるキャッシュフローと、ローンの残債を総合的に考えて、長期的な視点に立つことが大切です。