成功するにはどうする?ワンルームマンション経営のメリットとデメリット

成功するにはどうする?ワンルームマンション経営のメリットとデメリット

不動産投資の中でも、ワンルームマンション経営は、投資金額などの面からサラリーマンでも始めやすいです。ただし、ワンルームマンションの販売を巡って、電話などによるしつこい勧誘が問題になることもあり、物件の見極めが大切です。

目次

ワンルームマンション経営のメリット

不動産投資は投資商品の中では、ミドルリスクミドルリターンと言われています。不動産投資の中でもワンルームマンション経営は、リスクを抑えて投資しやすいことがメリットです。

ワンルームマンション経営のメリット

投資金額を抑えられる

ワンルームマンション経営は不動産投資の中でも、投資金額を抑えられることがメリットです。ほかの投資対象に比べて、借入の負担を抑えることができます。
東京都内の不動産投資では、土地代と合わせて、マンションの一棟買いは1億円~2億円、木造アパートでも8000万円程度は必要です。戸建て住宅でも魅力的な物件は、数千万円程度はします。これに対して、マンションの一室を購入する投資の中でも、ファミリータイプではなくワンルームを選ぶと、立地条件や築年数によっては、1000万円程度の物件からあるのです。
不動産投資は立地条件が重要ですが、ワンルームマンションを選ぶことで、取得費用を抑えて立地条件のよいエリアの物件を購入することが可能になります。また、マンション経営が順調で資金に余裕ができたタイミングで、ほかのワンルームマンションを買い足すことも考えられます。マンション一棟を所有するよりも、立地条件の異なる複数の物件の一室を所有する方が、リスクを分散できることもメリットです。
ただし、ローンを借り入れて投資用のマンションを購入すると、自宅を購入する際に融資枠の問題からローンが借りられなかったり、借入可能額が抑えられたりする可能性がありますので注意が必要です。

不動産の中では物件の流動性が比較的高い

ワンルームマンションは、不動産の中では比較的流動性が高いです。不動産を所有していても、何かしらの理由で現金が必要になり、売却する必要性に迫られるケースがあります。流動性が低い物件は、適正価格で売却するためには時間を要するため、急いで売りたい場合には、値下げをせざるを得ない可能性があります。運用益目的で不動産購入を考えていても、売却という出口まで考えて、投資対象を考えることが賢明です。
アパートやマンションを一棟所有している場合には、買い手は投資家のみのため、流動性が低いです。一方、ワンルームマンションは価格が低く、投資目的以外に居住用として購入する人もいるので流動性が高く、立地条件によっては短期間での売却が可能です。また、賃貸需要自体も、ファミリー向けよりも単身者用のワンルームマンションの方が高い状況となっています。
ワンルームマンションの中でも、売りやすさはエリアや周辺環境に大きく左右されますので、売却する可能性も視野に入れた物件選択をしましょう。

賃貸管理の手間が掛からない

ワンルームマンション経営は、管理の手間が掛からないこともメリットです。分譲マンションの場合、共用部分は管理組合が契約する管理会社によって、建物管理がされています。さらに、入居者の募集や家賃の回収、クレーム対応などの賃貸管理を不動産会社に依頼することで、手間なく賃貸経営をすることができます。特別なスキルや資格がなくても、ワンルームマンション投資を始めることが可能です。サラリーマンなどほかに仕事を持つ人でも、無理なく副業として、ワンルームマンション経営はできます。
一方、マンションやアパート一棟を経営する場合でも、建物の管理や賃貸管理を委託することは可能です。しかし、建物全体の修繕や設備点検など、維持管理に関する規模が異なり、経営者としての判断が求められます。サブリースする場合を除くと、日頃の管理の負担は重いです。

ワンルームマンション経営のリスクやデメリット

ワンルームマンション経営には、ランニングコストが掛かる、大きなリターンは期待しにくいといったデメリットがあります。また、換金性の面ではリスクとも捉えられます。

ワンルームマンション経営のリスクやデメリット

ワンルームマンション経営はランニングコストが掛かる

ワンルームマンション経営は物件の所有期間中は、ランニングコストが掛かるため、空室の期間が長くなると、費用負担が重くなることがリスクに挙げられます。分譲マンションの所有では、管理組合に支払う管理費と修繕積立金が毎月発生し、固定資産税や都市計画税の負担もあります。また、管理費や修繕積立金は、長期修繕計画の見直しによって、引き上げられるケースが多いこともリスク要因です。
マンションは定期的に適切なメンテナンスを行うことで、建物の機能や資産価値を維持することが可能です。共用部分は長期修繕計画に則って、大規模修繕が12年~15年程度の周期で実施されることが一般的となっています。鉄筋コンクリート造のマンションは、木造アパートに比べて耐用年数が長く、長期間に亘り収益物件として運用することが可能です。法定耐用年数は実際の耐用年数とは異なりますが、鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年という違いがあります。
ただし、共用部分の修繕費用は、総戸数が2倍であっても工事費用は2倍にはならないため、総戸数の少ないマンション割高になりやすいです。特にペンシル型のマンションでは、足場の設置費用などがかさみます。マンションによる修繕コストの違いも、物件選択の際に考慮しましょう。
また、専有部分は所有者が修繕を行いますが、ファミリータイプの間取りよりも、ワンルームの方が、内装材の張り替えや設備の交換費用を抑えられます。
不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは、年間の想定家賃を物件の購入価格で割ったものです。実質利回りは、ランニングコストや物件の取得時の諸費用を差し引いて算出したものです。不動産広告では表面利回りが掲載されていることがほとんどですので、実際に得られる利回りとは差があることを認識しておく必要があります。

大きなリターンは期待しにくい

ワンルームマンション経営では、マンションやアパート1棟を経営しているケースと比べて、投資金額が少ない分、収入は小規模です。また株式投資で成長企業に投資したケースでは、2倍や3倍の価格まで上昇して、売却益を得られる可能性もありますが、売却価格や家賃が倍になることは考えにくいです。
ワンルームマンション経営は、長期的に安定した収益が見込める反面、大きなリターンを期待にしにくいことをデメリットと捉える向きもあります。また、一室しか所有していない場合にはリスク分散ができず、一部屋空室となっただけで、不動産収入がゼロになります。ただし、アパートやマンションを一棟所有している場合には、満室時には大きな利益を得られますが、空室に対するリスクも高まるのです。
ローリスクハイリターンという投資商品はなく、大きなリターンが期待できる投資商品はハイリスクです。ワンルームマンション経営は、ミドルリスクミドルリターンです。大きな利益を得られる可能性は少ないものの、安定した収益を上げられる可能性が高く、価値がゼロになるリスクが小さいことは、むしろメリットといえるでしょう。

株式よりも流動性が低い

ワンルームマンションは不動産投資の中では、マンションやアパートを1棟所有しているケース、あるいは貸家よりは流動性が高いです。とはいえ、ほかの投資商品と比較すると流動性は劣り、たとえば株式のように、即日売却して現金化するようなことは、現実的ではありません。急を要するときにすぐに現金化できないことは、リスクともいえます。
また、ワンルームマンションなどの不動産の売買契約が成立すると、不動産会社に対して仲介手数料を支払うほか、売却益が出た場合には譲渡所得税が発生します。

ワンルームマンション経営の失敗例

ワンルームマンション経営で失敗するケースでは、どんなことに要因があるのでしょうか。ワンルームマンション経営で多い失敗事例をもとに、成功させるためのポイントを抑えておきましょう。

ワンルームマンション経営の失敗例

最初の数年のみが黒字

ワンルームマンション経営の失敗で多いのは、想定家賃の見込みの甘さです。周辺の家賃相場よりも高い賃料を想定して収支計画を組み、新築のときには想定通りの家賃で貸せたとしても、黒字が保てるのは新築から数年のみといったケースがあります。更新の時に減額交渉を求められたり、新たな入居者が見つからず、空室を避けるために家賃を下げざるを得なかったりするのです。
投資用物件を扱う不動産会社からは、減価償却費の計上による所得税や住民税の節税効果を説明されることが多いです。しかし、修繕積立金や管理費、固定資産税や都市計画税の負担があるため、家賃を減額しないと貸せなくなると、赤字に転落してしまうことが少なくありません。
不動産会社の作成する収支計画書は、築年数の経過による家賃の下落を見込んでいなかったり、周辺の家賃相場よりも高めに設定されていたりすることがあります。実際の家賃相場について、自分でも調べてみることが大切です。

築浅の時期の売却でローン残高を下回る

ワンルームマンション経営の失敗例として、新築マンションを購入したものの、持ち出しが毎月発生するので売却しようとしても、ローン残高との兼ね合いで売れないケースが挙げられます。新築マンションは一般的に、新築プレミアムといわれるように住んだ瞬間に価値が下がります。新築から数年間の値下がり幅が大きいため、築浅の時期での売却は、売却価格がローン残高を下回ってしまうことが少なくありません。
新築物件は広告宣伝費やパンフレット作成費用などの販促費用が含まれているため、販売価格が割高になる傾向です。一方、中古マンションの購入でも、買った価格で売ることは難しいですが、価格が安定してきているため、価格の下落率が緩やかです。
新築のワンルームマンション経営では、数年以内の売却は避けられるように、余裕を持って資金計画を立てるか、頭金を入れることを検討しましょう。

サブリース契約での家賃保証額が更新のたびに下落

「サブリース契約があるから安心」と賃貸需要や周辺の家賃相場を調べずに、物件の購入に踏み切るケースも、ワンルームマンション経営の失敗で多い事例です。しかし、サブリース契約の多くは、2年ごとなど一定期間ごとに家賃保証額の見直しがあり、保証期間が数年に限られているケースもあります。
空室が目立つ場合には、更新時に家賃保証額が減額されるケースがほとんどです。当初の家賃保証額では収支がプラスになっていても、更新のたびに家賃が下落してしまうと、賃貸経営がままならないという事態に陥ってしまいます。
サブリース契約で家賃保障額が減額される物件は、賃貸需要の低い場所に立地しているケースが多いです。サブリース契約だからと安心せず、賃貸物件として優位性が保てる物件かどうか、購入前に熟慮する必要があります。また、契約内容について、明確な説明を求めるようにしましょう。

ワンルームマンション経営の勧誘を受けたらどうする?

ワンルームマンションなど投資用マンションの販売は、電話による勧誘で行われることが多く、しつような勧誘がときには問題になることもあります。中には、高い利回りを謳う怪しい物件も含まれているのが実情です。買う気がないのに、しつこく業者から電話が掛かってくるときなど、勧誘に悩まされたときには、どのように対応したらよいのでしょうか。

ワンルームマンション経営の勧誘を受けたらどうする?

悪質な業者の勧誘への対処方法

ワンルームマンションなど投資用マンション販売の勧誘電話は、自宅や勤務先へしつこく掛かって来ることがあります。また、アンケートと称して来訪し、居座るといった行為も問題となりました。そこで、マンションの販売方法には、宅地建物取引業法や国土交通省令による規制が設けられ、消費者の保護が図られています。
消費者が購入する意思がないことを示したら、電話や来訪で再度勧誘をすることは禁止されています。また、来訪にあたっては、社名や担当者名、マンションの販売勧誘など来訪の目的を伝えることも必要です。消費者側の事前承諾がなければ、早朝や深夜の電話勧誘や訪問勧誘も禁止されています。
不動産業者は宅地建物取引業者として、国、または都道府県からの免許を取得しています。悪質な勧誘などの法令違反行為は、営業停止や免許取り消しといった行政処分の対象です。悪質な業者からの勧誘を受けた場合には、国土交通省あるいは、都道府県の宅地建物取引業所管課に処分を求めることができます。悪質な勧誘を受けた日時や会社名、担当者名、やり取りの内容を記録しておくか、ICレコーダーやスマートフォンなどで録音しておくと、行政官庁に報告しやすいです。また、暴力を振るわれたり、脅迫を受けたりするような行為があったときには、警察に連絡しましょう。
一度応対してしまうと、再度電話や訪問を受ける可能性が高まりますので、曖昧な態度で接することはせず、きちんと断ることが大切です。

ワンルームマンション経営の勧誘もクーリングオフの対象

クーリングオフは契約後一定期間であれば、無条件で契約が解除できる制度です。ワンルームマンションの購入などの不動産契約も、勧誘もクーリングオフの対象になります。不動産契約で、クーリングオフが適用されるのには、次に挙げる条件に当てはまるケースです。

・売主が宅地建物取引業者として、国または都道府県に届け出をしている
・自宅や職場など、宅地建物取引業者の事務所以外で契約をしている
・契約代金を全額支払っていない
・クーリングオフの書面を受け取り、クーリングオフの説明を受けた日から8日以内

クーリングオフに関する告知がなく、説明を書面で受け取っていないケースでは、契約から8日を過ぎていても、クーリングオフの対象です。また、クーリングオフの対象ではなくても、「絶対に儲かる」、「必ず値上がりする」といった勧誘は、消費者契約法の断定的判断の提供にあたり、契約取り消すことができる可能性もあります。宅地建物取引業法でも断片的な判断の提供は禁止行為とされ、監督処分の対象です。

悪質な業者を見極めるポイントとは

ワンルームマンション経営を勧誘する悪質な不動産業者は、20~30%もの高い利回りが得られると謳うことがあります。しかし、一般的に不動産投資は実質利回りで、新築マンションで2~4%、中古マンションであっても4~6%くらいが目安です。利回りの根拠になる想定家賃が近隣相場とは、大きくかけ離れているケースが大半を占めています。
また、マンションを購入すると、管理費や修繕積立金の支払いが発生しますが、ローン以外の費用負担に関する説明が不十分なケースが多くみられます。家賃保証を行う場合にも、更新時に家賃保証が減額される可能性や家賃保証が適用される期間についての説明が行われず、新築時と同額の家賃保証が続くと誤認させるケースも少なくありません。また、契約や支払いを早急に求めることも悪質な不動産業者の特徴です。
不動産業者が根拠のない数字を並べたり、説明を求めたときの対応が不十分であったりするときには、安易に契約することは避けた方が賢明です。業者の言うことを鵜呑みにはせず、自分でも調べることを怠らないようにし、利益を上げられる物件を見極めましょう。

ワンルームマンション経営で成功するには

ワンルームマンション経営で成功するためには、物件選択が要です。また、頭金を入れることで、空室や家賃の下落、金利上昇などによるリスクが抑えられます。

ワンルームマンション経営で成功するには

立地条件を重視して投資物件を選択

不動産投資で何よりも重視するべきは立地条件です。郊外よりも賃貸需要の高い大都市圏で、ターミナル駅にアクセスしやすく、最寄り駅から徒歩10分以内の物件を選ぶと空室のリスクが軽減されます。最寄り駅に近い物件ほど希少価値が高く、競合物件が少ないという優位性があります。スーパーなどの商業施設のほか、銀行や郵便局、病院など生活利便施設の有無も、資産価値に影響する要素です。
立地条件は普遍的なものですが、内装や設備はリノベーションで変えることができるため、ワンルームマンション投資では重視されるのです。

東京・大阪・名古屋・福岡の不動産市場 

少子高齢化が進み、日本の賃貸市場の将来性を危ぶむ声もある中、東京はワンルームマンション経営で、利益が得られやすいと位置付けられています。昨今の都心回帰の傾向によって、東京の住宅用不動産へのニーズは高く、中でも晩婚化や高齢化によって、単身者向けの賃貸需要は高まっています。大学も郊外から都心に移転したことで、東京の中でも23区内では、学生向けを含めてニーズが高いです。また、海外投資家からも東京の不動産が注目されるなどインバウンド需要からも、東京の不動産市場は活況を呈しています。
ほかの大都市圏では、大阪は日本第二の都市として、関西の周辺地域から人が集まってくるため、賃貸需要は堅調です。大阪は金融機関が多く、融資が受けやすいことが利点として挙げられ、東京に比べて物件の取得価格を抑えられることから、利回りも高い傾向となっています。名古屋でも、住宅、オフィスともに活発な不動産需要があります。
一方で、福岡は賃貸需要こそあるものの、供給過剰気味であり、立地条件などで優位性のある物件でなければ、これからのワンルームマンション経営は難しいといえます。

新築ではなく中古を選ぶのも手

一般的なマンションは新築時が価格のピークであり、数年で大幅に下落します。築浅の物件でも新築当時の7~8割で買えることが多く、築15年を過ぎると価格の下落が落ち着いて安定し始めます。そのため、新築プレミアム価格で販売される新築マンションよりも、中古物件を選ぶと、運用益の投資効率がよく、売却を考えたときにも値崩れしにくいことがメリットです。また、初期費用を抑えつつ、東京の都心部など立地条件のよい物件に手が届きやすくなることも利点となります。
一方で、中古物件は担保力が弱く、借入ができるのは物件価格の70%程度が目安のため、自己資金が乏しい場合には中古物件は購入しにくい面があります。ただし、都心部で立地条件のよいマンションの場合には、100%借入で購入できるケースもみられますので、金融機関に相談してみましょう。
また、日本の耐震基準は1981年6月を境に大きく変わっているため、中古マンションの購入では耐震性の問題もあります。1981年6月以降に建築基準法上の確認申請が下りた建物の耐震基準は新耐震、それ以前の建物は旧耐震といわれています。ただし、古いマンションがすべて耐震性に劣るとは限りません。旧耐震に該当するマンションでも、耐震診断を行った結果、新耐震の耐震基準を満たしている物件や、耐震基準を満たすために耐震補強工事が行われた物件もあります。耐震性は資産価値に大きく影響を及ぼしますので、築古物件を購入する場合には、耐震診断や耐震補強工事の実施状況について確認することが大切です。中古マンションの購入では、長期修繕計画やこれまでの修繕工事の実施状況など、維持管理状況も確認しましょう。
物件の選び方にはポイントがありますが、新築マンションよりも中古マンションの方が、安定した収益を上げやすい面があるのです。

頭金を入れることでリスクを軽減

不動産投資で怖いのは、毎月の家賃収入よりも持ち出しが大きく上回ることでキャッシュフローが回らなくなり、売却しようとしても、売却価格がローンの残高を下回ってしまうケースです。貸し続けても赤字で、売却も難しければ、ワンルームマンション経営は立ち行かなくなってしまいます。
こうしたリスクを軽減するには、頭金を入れるとともに、繰り上げ返済によってローン残高を減らしていくことが挙げられます。ローン残高を減らすことで、金利上昇リスクに対する備えにもなるのです。ワンルームマンション経営を始めてから10年以内に、借入割合を40%以内に抑えることがリスクを抑えるための目安です。

ワンルームマンション経営を成功させるために、立地条件を重視して投資物件を選び、無理のない資金計画を立てることが大切です。マンション経営は管理費や修繕積立金、修繕費用などのランニングコストが掛かりますので、実質利回りをもとに収支計画を立てます。ワンルームマンション経営には空室などのリスクもありますが、対策を立てておくことでリスクを軽減できます。不動産会社任せにせず、自らの眼で選ぶ意識も持ちましょう。

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執筆者 はな
企業での実務経験を活かし、2013年よりフリーランスのライターに転身。不動産や投資系のメディアを中心に執筆活動を行っています。

執筆者 yui
大学卒業後、メーカーで事務職OLをする傍らインテリアスクールに通い、住宅会社などでインテリアコーディネーターとして勤務。結婚、出産を経て、2012年から住宅・不動産やインテリア関係を中心にライターとして活動しています。